摘 要 在进入高质量发展新时期后，估价机构、行业就如何适应高质量发展要求，进一步提升执业能力和素质，条件创新发展进行了广泛讨论研究。其中开展项目全过程专业服务发展问题是研究的重要内容之一。本文从分析研究上海情况人手，找出符合上海实际的路子和方法，进一步推进项目全过程专业服务的发展。细致分析了上海当前存在的问题，研究了开展专业服务的可能性，主要破除在上海实施全过程专业服务的为难情绪与认识。从项目运作的实际出发，研究了可能提供的服务内容及使用的手段，为进一步开展全过程服务提供了建议。

在向高质量发展的新时期，整个行业展开了如何适应新要求，全面提升估价机构高质量服务能力和素质的大讨论。其中，冲破原有单一固定专业服务模式，形成项目全过程、全方位专业服务的新型模式，是广泛研究与实践的重要内容之一。深圳估价机构参与房屋征收全过程专业服务的“麦肯锡”模式，北京估价机构实施房屋征收全过程专业服务和依客户需要提供相应服务的成功经验，上海估价机构实施重大项目全过程咨询与审核监控的做法，从不同的角度证实了估价机构实施全过程专业服务大有可为。深入地研究实施全过程专业服务的可能性、可操作性、服务模式与具体内容、服务方式方法，对于估价机构和行业在自身发展的重大关头致力创新拓展新型市场，扩大专业服务领域，增强专业服务水准，唤醒内在发展动力，有重大的现实意义与深远的历史意义。

一、存在的问题与原因

从目前看，上海的估价机构虽然在不同方面、不同角度和阶段参与了重大项目的专业服务，但机构参与的面比较小，很多专业活动属无偿服务，委托方根本没有全过程服务、全过程付费的概念，全过程专业服务与重大项目的融合度较小。此种现象和问题的主要原因是：

（1）理念认识成熟度不够。一方面，政府主管部门和重大项目主导者对委托第三方实施全过程专业咨询的重要意义、目的认识不足，观念陈旧，认为自己对项目情况熟悉，有专业知识，有一定的自有专业团队，有自己的基础数据，自己可以办好此事。他们往往忽视了估价机构对市场价值、对项目运作全过程的价值问题的研究深度和专业科技前沿性水平，以及新型科技手段的掌握程度。在项目运用时，其专业认知程度比较浅薄，很多时候仍以经验判断为主，很容易出现偏差和失误。另一方面，不少的专业机构对自己能否实施项目全过程专业服务的信心不足，对如何服务、怎样提供服务的认识不到位，有等靠的思想。

（2）专业能力缺乏完整性。不少估价机构对全过程提供专业服务的研究、准备都不足。对如何沟通获取业务渠道，专业服务包括哪些方面，牵头机构、技术方法的选择和其他专业机构专业技术衔接的时机与方法，以及合作方式的选取，大数据信息系统针对性的准备等专业细节问题，研究不够，缺乏经验。还有的机构在专业人才力量上，专业技术的全面性、专业性上，大数据技术系统研发和掌握上，组织协调的经验上，不同程度有重大缺陷，致使专业能力不全面。

（3）科技手段结合不紧密。目前，各机构不同程度研发了以大数据为主要内容的新科技系统和手段。由于参与全过程专业服务的机会比较少，只有部分机构针对部分参与项目专业服务的情况及要求研发了一些科技数据系统。有的机构虽然有比较先进、规模较大的大数据运作系统，但还不能有针对性地运用于项目全过程专业服务之中。例如，在对房屋征收项目的全过程服务前期准备阶段中，因需精准策划被征收人得益率与投入成本关系，有大量的指标需要大数据验证和测试，但目前在上海没有一家估价机构有针对性地编制出专业服务的大数据系统。征收事务所、区、市主管部门主要依靠简单的数据，凭个人经验处理此类问题。又如，在政府重大项目前期决策阶段，很少有机构针对项目在未来市场的价值发展前景运用大数据系统预测，提出专业意见，在项目运行中也没有研发相应的控制手段。

（4）资源配置有效性不好。实施项目全过程专业服务是一个综合性很强的系统工程，原来意义上的估价机构不经资源重新组合配置是不可能成功承担此任务的。目前，绝大部分机构的资源配置是不符合要求的。例如，在机构组织结构方面，专业全面的机构比较少，大多采取合作的方式承担任务，其专业能力发挥不稳定；在专业人才组合方面，综合性人才缺乏，承担总揽全局任务的人才和相应团队力量较单薄；在物力和财力方面，以全过程专业服务为重点的倾斜度不够，相应的科技系统建设还不完备，较大程度上影响全过程专业服务任务的承接。

二、可能性分析与研究

（1）高质量发展的内在需求打开了可能性的大门。高质量发展的一个重要观点是：“经济发展是技术和产业的不断升级。建设现代化经济体系，需要着力加快建设实体经济、科技创新、现代金融和人力资源协同发展的产业体系。本质上，就是将技术、资本、人才等生产要素与经济增长发展协调起来”。在上海及长三角一体化发展建设中，重视用具有较高创新能力和水平的专业服务机构，运用先进专业技术、前沿科技手段和专业人才团队全过程服务投资建设项目的运行及其管理，是这一观点在某一具体方面的重要体现。随着高质量发展的进程前推，这一观点逐步会被政府及项目主导者认识理解。作为估价机构，一方面，要通过专业资源整合，形成项目运作需要的全过程专业服务机构；另一方面，通过深入的理念宣传引导，使政府及项目主导者进一步转变认识，接受新的服务模式，把可能变为现实。

（2）引发突破发展瓶颈的巨大动力助力可能性的形成。当前，估价由于传统业务的萎缩和新时期新的要求，遇到了前所未有的发展瓶颈。无论是机构还是行业，都在积极研究探索突破瓶颈的对策方法，在深耕传统业务、寻求新增长点、挖掘拓展业务蓝海中焕发出了巨大的内在推动力。进入新时期，上海及长三角一体化发展建设提出了一系列蓝图，仅上海今年重大项目将达到400多个，总投资额将达到近4000亿元；在中心城区旧区改造二级旧式里弄以下房屋还有263万平方米，历史风貌保护工作也很繁重；城市更新、乡村振兴，以及长三角一体化发展都涉及了众多重大项目。这些都为估价机构突破发展瓶颈带来了新的机遇。要围绕这些重大项目细致分析研究各项目、各环节可能涉及的专业服务事项，以为突破发展瓶颈集聚的巨大能量，冲破禁锢，积极获得机遇，走出为项目全过程提供专业服务的路子。

（3）在参与项目管理创新改革中发掘寻求可能性。事实上，上海市政府主管部门和项目主导者不断探索委托第三方对项目实施全过程筹划、参与管理和监督工作，如项目前期成本的测算，项目设计方案的咨询、论证，立项方案及报告的拟制，项目运作的组织实施方案编制，项目运作的成本控制专业把关监理，项目实施后的审计核实论证等，但是，还没有达到系统全面地、最大化地参与项目专业服务，不少需要专业服务的环节仍处于待进一步开发拓展状态。房地产、土地估价机构在此范围大有可为。在参与政府组织的研究中，通过全面细致的分析，尽可能找出可能进行专业服务的环节、方向、阶段和内容，从而系统地形成对项目全过程提供专业服务的方案、规范。

（4）运用大数据等新型技术介入项目拓展可能性。新时期的项目运行需要大数据、互联网、智能化等新技术的介入。在此方面，估价机构经多年的研发，取得了飞跃进步与发展。一旦这些研发成果运用于重大项目的运行和管理，将会展现出强大的科技生命力和推动力。目前，政府主管部门和项目主导者仍热衷于运用数据库中未加细致分析的基础数据再凭个人的经验进行判断决策，这与高质量发展时期的要求格格不入。估价机构要积极将针对重大项目运作需要研发的科技成果向项目管理、决策者宣传展示，并一旦获取参与机会，就充分发挥其重大的先进作用，以获得项目管理决策者的认同。

（5）借鉴国内外同行经验结合实际创造可能性。国内外同行在实施全过程专业服务取得了非常成熟的经验。全球知名同行机构第一太平戴维斯的办公楼宇全程代管经验，仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行等机构为政府对重大项目管理决策全程提供大数据信息的做法，深圳、北京实施房屋征收项目全过程提供专业服务的成功做法，都为上海提供了非常重要的发展信息和宝贵借鉴。要有效吸取这些经验，必须研究上海及上海专业服务机构的实际与他们的不同，寻找解决措施。例如，深圳没有政府设立的征收事务所和房屋拆迁公司，估价机构代理其大部分职能，才为全过程服务提供了基础。上海有比较强势的征收事务所，需从优势充分得以发挥的角度与征收事务所共同实施全过程服务方面研究探索，创造性地设计能够发挥专业服务作用的路子与方法。

（6）在估价机构与其他机构优势对比中获取可能性。当前，政府主管部门实施项目招投标主要是按照工程项目招投标的形式进行。一些专业服务机构的选择大多数是工程项目相关的机构，如工程咨询、工程造价咨询、工程监理、工程招投标等机构，房屋征收项目的全过程服务主选房屋征收事务所。这些机构与估价机构相比有其优势，但估价机构从市场价值、价格的角度为项目全过程提供专业服务也能发挥重要的作用。所以，估价机构参与重大项目全过程专业服务的深度和广度远远达不到其专业应有的发挥要求。估价机构经优化组合后，其专业能力是重大项目运作中不可缺少的组成部分，从这方面看，房地产、土地估价机构在重大项目运行中的全过程专业服务具有广阔的市场和可能性。

三、主要内容与手段

目前，上海开展全过程专业服务的项目主要有：上海市政府每年列入的重大投资、建设项目，涉及土地征用、房地产开发，以及国家、上海重大基础设施建设项目；房屋征收项目；城市更新、乡村振兴涉及的土地、房地产项目，如道路、河道整治、郊野单元、郊野公园、新农村建设等；政府政策性房地产开发建设项目和社会投资房地产开发项目。这几类项目运行中，国家相关部委及主管部门的规定和要求都非常明确，作为项目的主导者，非常想获得项目的市场接受度、羸利、惠民情况等。就估价机构而言，一方面，根据项目主导者的最大需求，充分发挥自己的专业特长，在项目准备与运行中提供有针对性的专业服务；另一方面，采取通过优化组合获取服务的相关资质和专业人才，或运用合作联盟的方式，形成其他专业服务的能力。

（一）在前期准备阶段对投资建设项目或按投资建设项目规定要求进行的项目，估价机构除按规定进行土地、房地产估价专业服务外，还可积极参与或直接进行项目前期总体设想的筹划；项目整体，特别是前期成本的测算；对项目规划设计从价值的角度提出专业咨询意见；对立项报批的各种文件提出专业意见；对申报获取土地使用权各种文书形成中提供专业意见；对规划制作相关文件提出专业意见；直接参与融资的策划和制作专业文书。有条件时，在取得工程咨询，工程造价咨询，工程招标代理，工程监理，土地规划，资产评估，项目规划设计，土地登记代理，土地、房地产测绘，地质勘测、环评、房地产营销策划等资质，或建立了相应的合作关系的情况下，可以为政府、项目主导者提供整体全面的专业服务。对房屋征收项目，估价机构应从咨询的角度，与政府主管部门和征收事务所紧密配合，成为项目整体运作的服务机构之一。主要负责：参与项目整体规划和计划的制定；参与房屋征收补偿方案的制定；测算补偿费用的投入及相关指标的平衡方案；制定社会稳定风险评估方案；参与项目融资的相关工作；参与相关政策的资料调查梳理事项等。

（二）在运行实施阶段主要围绕进度、质量、成本、风险控制开展专业服务活动。对投资建设项目，估价机构除项目需要开展的估价专业服务外，还可以从价值的角度对项目变化调整的决策提出专业意见；对项目的质量、成本、风险控制进行分析预测，提出相关专业意见。在取得相应资质的情况下，按委托全方位、全过程开展相关专业的服务。对房屋征收项目，按进度实施情况，积极参与相关组织活动。特别是对被征收服务的估价结果的平衡问题，进行细致的分析研究，科学协调平衡：征收范围内不同类别房屋价格、征收范围内评估均价与不同征收范围的不同类别房屋价格和评估均价的平衡，行政区域内的平衡等问题；对实施阶段发生的情况变化，及时提出专业意见；对可能发生的风险提出预防措施；适时分析成本控制情况，提出新的措施与意见等。如有相关专业资质，还可代政府或投资方开展监理、审核把关、对相关政策问题的研究和提出专业意见等事项。

（三）在总结评价阶段对投资建设项目，估价机构主要从自身咨询专业的角度对项目的验收与评价提出专业意见；积极参与收尾与专业相关的事宜；在委托人委托下，开展物业托管事宜。在有相应资质的情况下，可以全面参与项目后评价事宜。如对项目效益、可持续性提出专业意见，参与项目资金使用的全面审核等。对房屋征收项目，参与实施后期相关事宜的收尾组织工作；受委托参与全面审核事宜；对项目的总结提出专业意见等。运用的专业手段，主要运用大数据系统、市场信息及未来变化趋势分析系统、案例数据比对分析系统和建立区域房地产、土地价值动态分析模拟估价系统等，保证项目决策的科学性、前瞻性和实践性（图1，图2）。

四、发展条件与建议

（1）政府主管部门与项目主导者的理念要回归到与时俱进的轨道上来。建议：行业主管部门与行业协会有针对性地进行宣传。

（2）行业主管部门为机构实施全过程专业服务提供良好的环境。建议：在可能的情况下，打破行业限制和禁锢。

（3）估价机构应全过程专业服务要求进行优化组合，宣传完整的服务机构。建议：估价机构在新的创新发展改革中进一步完善自己。

（4）健全适应全过程专业服务的科技手段。建议：估价机构在优化整合中，集中专业人才、专用财力、专业技术设备积极研发高效能的专业科技系统。