军队房地产项目工作要点集纳

北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司　敖桂艳　刘贵清

近年，北京金利安公司在评估工作中接触到军队房地产项目，并在2020年底中央军委后勤保障部组织的“房地产评估机构预先采购”工作中，入围军队房地产评估机构名录，自此公司开启了军队房地产评估项目新篇章。笔者有幸参与了军队房地产评估工作，特将该类工作要点和感悟总结如下。

一、军队房地产评估的意义为深入贯彻落实党中央关于加快推进军民融合深度发展和中央军委关于加强军用土地资源管理的一系列重要指示精神，加快推进军队房地产整合管理工作，中央军委后勤保障部出台了一系列军队房地产评估的指导性文件。军队房地产评估，不同于以往的一般性评估项目，是一种特殊的军事经济活动，是军事价值的经济体现。军队房地产评估，是保证军队房地产资源充分利用，弥补国防经费不足，支援国家经济建设的有效途径，是保护军产权属、加强空余房地产管理的有效手段，是调剂管护好战略储备资源。因此，做好军队房地产评估工作意义重大。

二、军队房地产评估的业务特点

军队房地产的特点，决定了军队房地产评估的业务特点。

（一）军队房地产的特点

（1）军队房地产的权属归中央军委，由中央军委后勤保障部代表行使。

（2）证载土地性质为划拨，房屋用途为军事设施。

（3）现状用途多样性。除常见的办公、商业、旅馆等用途外，还有军用码头、油库、疗养院、训练场、防空洞、碉堡、无人岛等。

（4）城市中心、位置较好的区域，与民用建筑没差别；位置偏远地区，与民用建筑区别明显。

（二）军队房地产评估的业务特点

（1）既要遵从国家房地产管理方面的法律、法规，又要符合军队房地产管理要求。

（2）军队房地产评估管理逐步从严规范。从最早1995年的《军用土地使用权转让管理暂行规定》，到1998年的《军队房地产评估管理暂行规定》，到2019年的 《关于规范房地产转让估价工作有关问题的通知》，再到近年来出台的一系列政策文件，逐步从严规范。

（3）文件不公开，但适用性较强。这也是军队房地产评估难的主要原因之一。涉及的文件政策较多，且保密，每个文件都有其出台的背景及适用条件。要想做好该项评估工作，需要深入文件政策，认真解读政策的适用条件。

（4）涉及物业类型较为复杂，评估关注点多。军队房地产现状用途较多，通常多种用途，评估时要结合项目具体情况进行分析，按主用途或者分区域、分用途进行评估。

（5）评估报告形式多样。

（6）搜集资料较多。需要搜集的资料较多，包含权属、历史沿革、规划、测绘、市场、价格内涵等方面，有的需要军方提供，有的需要地方提供，有的需要估价师搜集。很多时候，资料不是一次性能搜集齐全的，需要后期补充搜集。

三、法规特殊适应性

军队房地产评估与普通房地产评估的估价依据既有相同的法律法规和技术规范，也有其独特的政策文件。也就是说，军队房地产评估除了遵循《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇土地估价规程》、地方的法律法规外，还应遵从军队房地产相关规定，如《中国人民解放军房地产管理条例》《军用土地使用权转让管理暂行规定》《关于进一步规范军用土地使用权转让管理工作的通知》等。由于每个政策文件都有其出台的背景及适用条件，在实际工作过程中，要结合不同的情况，选择有针对性的政策文件。这些针对性的政策文件对处理该类项目的技术问题有着极其重要的意义。

四、感悟

（一）要有政治觉悟，遵守保密原则

第一条也是最重要的一条。军队房地产评估项目，不同于一般的评估项目，评估工作只是涉及整体工作中的一个环节，要综合考虑整个事件的情况，站在政治的高度，在讲原则的基础上提供专业的技术服务。

所有参与军队评估的人员要严格执行保密原则，任何人不得向外泄露有关军队评估的相关情况，不进入军管区拍照，不泄露评估结果。

（二）军队房地产评估注重程序

军队房地产管理较为严格，军队房地产评估事关重大，其评估程序亦较为严格。了解其工作流程有助于对整个评估工作节奏的把控。

（三）涉及沟通环节较多

与普通房地产项目相比，军队房地产项目更注重沟通。涉及沟通环节和相关方较多，包括勘查现场时与领勘人的沟通，搜集项目资料、补充资料时与相关方的沟通，专班会上与相关方的沟通、专家审核时与专家的沟通。

（四）现场查勘要细致，不能只听信于介绍

现场查勘除了要由有经验的估价师实施，现场查勘还要详细认真。首先，确定项目红线，确保估价对象范围在项目红线内。勘查后资料整理工作要及时，尽量当天整理，避免遗忘，有遗漏的及时补勘，不要 猜想或得过且过。其次，重点关注红线基础设施情况，不能只听信于相关人员介绍，要找到证明依据。另外，租赁情况也要重点关注，不能只听介绍，要拿到确定的租赁协议，甚至租赁的历史沿革。

（五）搜集资料要全，注重积累人脉关系

军队房地产评估在评估方法上要穷尽，各种方法涉及的资料都要搜集，有房地产市场的资料，有土地市场的资料，有成本的资料，有收益的资料，有基准地价的资料，有价格构成、价格内涵的资料，有现在交易数据，有历史交易数据。每个评估公司不可能积累这么全的数据资料，尤其是涉及外地评估项目时，很多需要他人提供帮助，这样就要平时注重人脉关系的积累。

（六）记录存档，多总结

军队房地产评估项目持续周期较长，涉及人员、召开会议次数较多，应将每次会议上讨论的问题、解决方式等以会议纪要形式发送相关方并留存，连同评估报告附件、底稿等一并存档。

在项目启动前做好培训准备工作，结束后认真做好总结工作。