房地产估价规范、基本术语和相关工具书中对“报酬率”的解释为“将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率”，同时实操中不少时候折现率也与报酬率相同，房地产估价中报酬率和折现率一同发挥着关键作用，两者既有相同之处又有明显区别，正确理解报酬率和折现率的区别与共同点，对于准确进行房地产估价至关重要。共同点上，两者实际上都是体现投资者对投资收益的期望，无论是报酬率还是折现率，都是基于投资者希望通过房地产投资获得一定回报的理念而产生的；另外两者也都考虑了资金的时间价值，形象的体现出“今朝一元胜过明日一元”的时间价值理念，应用过程中都将未来的收益或现金流与当前的价值联系起来，直接影响着未来租金收入、开发利润、成本回收等现金流的现值，进而决定了一项房地产的真实价值。两者区别中，报酬率更侧重于房地产投资的内在收益水平：它主要是从房地产本身的收益情况出发，如租金收入、房产增值等方面来确定投资者期望从该项房地产投资中获得的回报率；例如，对于一个长期出租且租金收益稳定的住宅房产，报酬率更多地反映了该住宅通过租金获取收益的能力以及可能的房产价值增值情况。折现率更强调资金的综合成本和风险补偿：它不仅仅考虑房地产投资的风险，还考虑了整个市场环境下资金的机会成本；例如，当市场利率较高时，投资者有更多其他投资选择，此时房地产投资的折现率会相应提高，以反映资金投入房地产而非其他投资领域的机会成本和风险。在实际应用场景下，报酬率和折现率联系紧密，如市场上折现率较高，意味着资金的时间价值和风险补偿要求就会偏高，那么确认房地产评估的报酬率时则会相应提高，反之亦然，如折现率下降了，报酬率也会随之降低。当然，实际运用中两者也各有所长，报酬率的应用普遍是评估长期持有且以获取租金收益为主要目的房地产使用，比如大量的住宅、临街商业租赁市场，都是分析物业的租金收益和预期市场状况，结合报酬率来确定房地产市场价值；折现率的应用更多偏向于现金流分析，比如大型商业房地产或者服务设施经营项目，这类项目中可能涉及多个阶段、不同时期、不同形式的现金流入和流出，单纯的房地产收益仅仅只是物业收益的组成部分，这个时候衡量整个价值时使用折现率更为贴切。总的来说，报酬率其实可以认为是一种特殊的折现率，如果聚集于房地产的收益分析上，报酬率从数学概念上来说与折现率完全相同；从报酬率和折现率的关联性上看，两者受市场因素影响的变动方向也是一致的。不过报酬率和折现率在计算方法的选取上仍然有所不同，比如报酬率常见的市场提取法、累加法和投资收益率排序插入法，折现率除了上述三种方法外还可以使用资本资产定价模型（CAPM）和加权平均资本成本等方法，从计算方法上来看报酬率的显著特征是依附于有形资产确定的一种收益乘数，而折现率则偏向于市场平均乘数。关于房地产报酬率和折现率，目前在城市区域中市场提取法的应用条件较为成熟，除了传统的踩盘调查、中介购买交易数据、搜集政府公布的信息外，现在还可以通过司法拍卖类的数据进行分析，这样结合累加法能够更为准确的确定收益法评估中的所需的报酬率或者折现率。但是笔者通过对比发现，报酬率、折现率这些收益乘数与所处市场价格高低水平往往关联性不太强，例如核心商圈的临街租赁物业的报酬率，不一定比成熟街区租赁物业的报酬率高，但通常条件下新建开发区的租赁物业的报酬率是所在城市中报酬率最低的，对于上述状况折现率也基本可以套用；再如同一处大型物业，租赁单价高的物业其报酬率未必高于租赁单价低的物业，这与人们通常认知下的为了投资风险越高要求的报酬率越高的情形有所冲突，其中原因与投资风险对不同人群的影响程度也完全不同，例如某套物业对于个体投资人而言资金占用极大，投资风险较高，但同样的物业对于机构或者企业来说，资金占用带来的风险就微乎其微了。所以最终报酬率和折现率的作为评估参数的选取和应用，还是得回到具体项目具体估价对象中，具体问题具体研究，并没有广泛而通用的标准。房地产估价中报酬率和折现率既有共同点又有区别，只有充分认识了两者的特点，才能更为科学准确的去完成估价工作。房地产估价中每一处看似单纯而简便的参数，背后都是细腻而复杂的大量经验累积和总结。正如每一处房产背后都有独一无二的故事，每一次报酬率和折现率的设定都是对那份独特的解读与尊重。本文借两个参数的介绍，希望能为大家理解估价提供一方小小的窗。