摘　要　城市更新是推动城市可持续发展的重要手段，土地估价是城市更新的基础，它决定了更新项目的经济可行性。合理的土地价格评估，不仅可以提供公正的交易价格，促进有效的资源配置，还对生态价值实现和经济增长等方面产生重要影响。反之，城市更新也会影响土地价值。更新项目的实施，会改变原有的地价格局，可能使某些地区的地价上升，也可能使某些地区的地价下降。因此，正确理解和应用土地估价这个工具，是城市更新持续发展的关键因素

一、城市更新概述

（一）城市更新的定义和历史背景

城市更新，即对原有的城市区域进行改造升级，以适应城市发展的新要求。2019年底中央经济工作会议提出“加强城市更新和存量住房改造提升”。次年，“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划。至2024年，全国各地的城市更新政策数量不断增加，人们对城市更新的理解越来越深刻，它不仅是物质空间的改造，更是城市文化、社 会、经济等多元维度的更新。

（二）城市更新的主要类型和特点

城市更新根据其目的和手段的不同，可以分为物理更新、经济更新、社会更新和综合更新四种主要类型。据全国城市更新研究报告的数据，物理更新占所有城市更新项目的35%，主要针对城市的物质环境，如建筑、设施、基础设施等；经济更新占25%，主要针对城市的经济结构和经济活动的改变；社会更新占20%，重点是城市的社会结构和社会环境的更新；综合更新，是上述三种方式的有机组合，占20%。这些数据体现了城市更新的全面性、综合 性和持久性。这些更新方式通常涉及城市的多个方面，包括物理环境、经济结构、社会环境等，需要长期的投入和改变。

二、土地估价理论

（一）土地估价的基本理论

土地估价理论涵盖了多方面的知识，核心目标是通过科学和系统的方法确定土地的市场价值。市场价值通常被理解为在一个公开、自由、公正的市场环境中，理性的买卖双方经过谈判达成一致的交易价格。

在土地估价过程中，需要格外关注土地的外部环境因素。例如，经济状况、政策法规、社会需求等都会对土地价值产生直接或间接的影响。此外，还要了解土地的区位因素和个别因素，这些因素包括但不限于土地的位置、规模、形状、利用状况、开发程度及权属状况等，需要在估价过程中进行全面的分析和考虑，以确保估价结果的准确性和公正性。

（二）土地估价方法的分类与比较

实际工作中，土地估价方法主要采用五种方法，即市场比较法、剩余法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法（公示地价系数修正法）。

市场比较法是通过比较相似土地的市场交易价格来确定土地价值的方法，其中相似土地主要是指区位因素相近、个别因素相似，这种方法需要有大量的交易数据作为参考，因此主要应用在同类土地交易市场活跃的情况下。

剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算估价对象价格的方法。剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。

收益还原法是将预计的估价对象未来正常年纯收益（地租）以一定的土地还原利率将其统一还原至估价期日后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。这种方法主要应用在土地的使用可以产生稳定收益的情况下，因为在这种情况下，土地价值可以通过收益现值的计算来确定。

成本逼近法是通过替代土地的开发成本来确定土地价值的方法。这种方法主要应用在土地改良已经进行，但市场交易不活跃的情况下，因为在这种情况下，直接从市场交易中获取土地价值信息是困难的。

基准地价系数修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。其适用条件是该地区已公布基准地价标准。

以上五种估价方法各有特点，适用的情况也不同。在实际应用中，需要根据土地的特性和市场状况，灵活选择和使用不同的估价方法。同时，需要考虑到估价目的，对于估价期日的政策因素格外关注。详见表1。

三、地价评估在城市更新各阶段中的作用

（一）规划设计阶段

随着国土空间规划体系的建立，城市更新的规划被要求纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统，在总体规划、详细规划、专项规划中，城市更新工作的有关要求将贯彻始终。地价评估是确定土地利用总体结构和布局的重要手段，通过科学的评估，我们可以识别未充分利用的土地并对再开发土地的潜力进行全面的评价，这就为城市更新规划提供了可靠的依据。

（二）土地补偿阶段

在我国目前实施的城市更新中，基本都是通过对土地的再开发、改造、重建等方式实现城市功能布局的优化，完善基础设施和公共服务设施，以此提高更新区域的环境品质，保护历史文化传承。在这一阶段，因为土地的权利人、市场主体及政府站在不同的立场，对于城市更新的需求不同，需要一个相对精准性且合理的土地价格。因此，通过准确评估更新土地的价值，既可以明确收购 资金的需求量，也可以使土地使用者得到公平合理的补偿价格，有效控制项目成本，尽量减少关于土地权利的纠纷，降低项目实施过程中的社会风险，有助于维护社会稳定。

（三）开发建设阶段

在地价评估的前提下，城市更新的实施者可以合理规划土地的使用，进行经济指标分析和改建成本预算，确保项目的顺利建设。此外，地价评估还能为社会资本投入的参与者提供财务预算和风险评估的支持，帮助他们控制成本，规避潜在风险。在项目开发过程中，会遇到各种不可预见的情况，如政策调整、市场波动等。地价评估可以为其提供可靠的参考，帮助他们更好地应对这些挑战。

（四）后期运营阶段

在项目建成并投入运营后，地价评估仍然发挥着重要作用。市场主体、投资者和政府需要关注土地的市场价值变化，以确保自己的利益不受损害。通过地价评估，我们可以提供实时的市场价格信息，帮助各方进行合理的利益分配。此外，地价评估还能为城市规划和经济发展提供数据支持，为政府制定更有针对性的政策提供依据。

四、土地估价服务于城市更新的优化建议

（一）完善土地估价制度

土地估价在城市更新项目中的关键作用之一是帮助决策者做出更为合理的项目再开发、基础设施改善和城市规划策略，这就要求土地估价可以准确评估更新地块的价值，因此，完善现有城市更新土地估价制度，明确标准和方法，可以更好地提高土地估价的准确性和公正性。同时，土地估价机构应积极探索新的服务模式，如利用大数据和人工智能技术进行土地价值评估，提高评估效率和质量。

（二）建立多元化人才队伍

在城市更新项目中，多数被评估对象因历史遗留问题，建设背景和条件复杂，存在手续缺失、产权地籍界线缺失、无权属文件或实际利用方式与证载不符等因素。复杂的土地利用模式、历史发展和社会经济差异，促成了土地价值评估的复杂性。因此参与城市更新的估价人员应具备全局视角，不仅需要评估单个地块的当前价值，还要从整体上考量历史发展、区域发展、市场需求等多方面因素，为城市更新项目的参与者提供全面、准确的价格参考。

（三）建立城市更新全产业链跟踪评估模式

不同的参与者在城市更新中的需求和目标各不相同，因此土地估价服务应提供定制化的服务方案，以满足不同参与者的个性化需求。这包括但不限于为开发公司提供投资策略、风险控制、收益预期等方面的咨询服务，还可以提供多元化的服务，如投资咨询、风险评估等，以满足不同客户的需求。此外，城市更新是一个多方参与的过程，估价人员应加强与政府、开发公司、专业机构的沟通与合作，共同推动城市更新进程的顺利进行。这不仅有助于获取更多的市场信息，提高估价结果的准确性，还能为项目参与者提供更多的投资机会和建议，促进城市 更新进程的健康发展。

五、展望和建议

展望未来，随着科技的进步和社会的发展，城市更新和土地估价的理论与实践都将面临新的挑战和机遇。提出两点建议：

（1）利用科技提高土地估价的准确性。例如，利用大数据和人工智能技术分析更多的影响因素，提高土地估价的准确性和效率。

（2）提升城市更新的可持续性。在进行城市更新时，更加注重环保和可持续发展，这不仅可以提高城市的生活质量，也可能提高土地的价值。