摘要：司法财产处置评估是估价业务类型中的一个重要分支，本文对《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》和《人民法院委托评估工作规范》等法律依据进行了解读，并对司法财产处置评估实务中出现的常见问题和处理方式进行了多方面的探讨，从而更好地为司法财产处置提供高质量估价服务。

关键词：司法财产处置；高质量；估价服务

司法财产处置中的高质量估价服务

作者·郝 韵

近年来，随着人们维权意识的增强，各类经济纠纷、诉讼案件明显增多，法院委托房地产估价机构对涉诉房地产价值进行评估的数量也越来越多。房地产司法财产处置估价是为人民法院确定财产处置参考价服务的估价，基本上是过去的房地产司法拍卖（变卖）估价，属于房地产司法评估中的一种，作为房地产估价行业的传统业务之一，其越来越受到各估价机构重视。其他的司法鉴定类估价还包括分家析产估价、损害赔偿估价、征收补偿纠纷估价以及其他纠纷估价等，本文主要针对司法财产处置估价进行分析和探讨。

一、司法财产处置中的估价服务要求

（一）法律依据

参照过去的的房地产司法拍卖（变卖）估价，本文界定司法财产处置估价是指人民法院在执行具有强制执行效力的生效法律文书过程中，对拟处置的房地产委托房地产估价机构进行估价的行为。2018 年 9 月 1 日施行的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15 号，以下简称《规定》），针对目前司法财产处置过程中突出存在的，且现行法律、司法解释又缺乏明确规定的问题，进行了细化和明确，以提高财产处置效率、减轻当事人负担。

为规范人民法院委托评估工作，提高委托评估工作效率，保护当事人、利害关系人的合法权益，2018 年 12 月 10 日，最高法又联合五家全国性评估行业协会发布了《人民法院委托评估工作规范》（法办〔2018〕273 号，以下简称《工作规范》），全面详细地规定了司法财产处置估价的各项工作，包括涉执财产处置司法评估机构名单库的建立和动态调整、委托评估程序、评估报告异议处理、评估收费等各个环节，使司法财产处置评估工作更公平、更公正。

（二）估价服务要求

根据《规定》和《工作规范》的相关规定，对司法财产处置估价的具体要求如下 ：

1. 建立司法评估机构名单库

最高法根据各全国性评估行业协会推荐建立人民法院涉执财产处置司法评估机构名单库，名单库下设资产、土地、房地产、矿业权、珠宝玉石首饰五个名单分库 ；在分库下根据行政区划设省、市两级名单子库；市级行政区划内的评估机构满三家的，设市级名单子库。

收费标准高于所属全国性评估行业协会各评估机构平均收费标准 10% 的，不得推荐入选 ；因违反资产评估法或者评估行业监督管理办法被有关部门处罚的评估机构，5 年内不得推荐入选。

2. 司法评估系统专线对接

最高法建设全国法院询价评估系统，各全国性评估行业协会建设本协会全国司法评估管理系统，两个系统通过专线对接，实现最高法、全国性评估行业协会、地方人民法院与评估机构之间的信息共享（包括入选名单库的评估机构、评估人员、收费标准）以及委托评估数据和相关材料的数据传输。

3. 委托评估的一般程序

人民法院委托评估的工作程序可以概括为以下几个方面 ：（1）人民法院选择房地产估价机构 ；（2）人民法院发送评估委托书 ；（3）房地产估价机构确认是否承接委托 ；（4）人民法院发送委托评估材料 ；（5）房地产估价机构接收委托评估材料 ；（6）房地产估价机构确定估价师 ；（7）房地产估价机构提交评估报告 ；（8）评估异议处理。

二、司法处置估价实务中的操作难点和解决方案

为了在司法处置估价服务中科学合理、公平公开、公正高效地确定财产处置参考价，笔者总结了一些司法处置估价实务中的操作难点及解决方案。

（一）评估资料缺失

1. 操作难点因委托评估材料不全而无法进行评估或者影响评估结果。

2. 解决方案房地产估价机构应及时告知人民法院，由人民法院通知当事人补充。委托评估资料无法补充的，或者补充后仍然不能满足评估需要的，经征询人民法院意见，可以根据现有材料进行评估，并在评估报告中说明因缺少评估所必需的材料可能对评估结果的影响。

（二）实地查勘受限

1. 操作难点实地查勘需要当事人、协助义务人配合，但司法处置评估的当事人往往不愿配合实地查勘，会导致评估程序履行受限。

2. 解决方案当事人不配合现场实地查勘的，评估机构应该与人民法院沟通相关问题，并由人民法院予以协调。由人民法院通知当事人到场 ；当事人不到场的，不影响现场查勘的进行，但估价机构应当与人民法院沟通见证人见证事宜。实地查勘记录应由参与实地查勘的注册房地产估价师和在场当事人签名或者盖章，当事人拒绝签名或盖章的，应当在评估报告中予以说明。当事人不到场或者不配合，无法进入评估对象内部查勘的，经征询人民法院意见，可以对评估对象内部布局、装饰装修等情况进行合理假设，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“依据不足假设”中予以说明。

（三）评估对象财产范围的界定

1. 操作难点司法处置评估中评估对象财产范围如何确定，是否应该包含配套设施、装饰装修、家具家电等。

2. 解决方案房地产估价机构应当根据评估委托书和评估材料等内容，具体明确界定评估对象的财产范围，不得超出处置财产范围或者遗漏财产。属于不动产范畴的房屋配套设施设备、装饰装修、相关场地等财产，一般应当列入评估对象的财产范围，人民法院明确不列入处置财产范围的，不应列入评估对象的财产范围，并应在评估报告中予以说明。不属于不动产范围的家具家电、机器设备等财产，人民法院明确与房地产一并处置的，应当列入评估对象的财产范围，并在评估报告予以说明。估价对象中的动产部分估价应请相关专业的专家提供帮助，或委托相关专业机构另行估价，并在评估报告中披露。

（四）价值类型的确定

1. 操作难点如何确定司法财产处置评估的价值类型。

2. 解决方案涉执财产处置评估的价值类型一般为市场价格或市场价值，也可以根据评估委托书等人民法院的书面要求，评估其他特定价格或价值，并在评估报告中予以说明。

（五）查封、担保物权、租赁权的处理

1. 操作难点：司法处置评估的评估对象几乎都是被查封房地产，设有抵押担保权、租赁权的也很多，是否应该考虑查封、担保物权、租赁权对评估结果的影响。

2. 解决方案：（1）查封、抵押权及其他担保物权涉执房地产处置司法评估不应考虑评估对象被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权情况，视为没有查封、未设定担保物权及其他优先受偿权的财产进行评估，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“背离事实假设”中予以说明。（2）租赁权或用益物权涉执房地产处置司法评估应当结合委托评估材料，调查核实评估对象的查封、租赁权、用益物权及占有使用情况，不应低估原有租赁权、用益物权及占有使用对评估结果的影响。评估对象上设有租赁权或用益物权不随拍卖而消失，且委托人未书面说明将评估对象上原有的租赁权或者用益物权除去后拍卖的，应当评估设有租赁权或用益物权限制下房地产的市场价值。租赁权或用益物权情况应在评估报告中进行披露。评估对象租赁合同尚未到期，且存在已预收租金的，评估结果应当扣除合同有效期内预收租金的余额 ；人民法院明确财产处置后租赁权解除的，评估还应扣除解除租赁合同需要承担的违约金。

（六）欠缴税费的处理

1. 操作难点：通过对评估对象的现场勘查及市场调查，被查封房屋经常有欠缴税费、拖欠物业费、供暖费、水电气费等情况，这些费用如何处理是个难题。

2. 解决方案：评估报告中应当说明评估对象欠缴税费、拖欠物业费、供暖费、水电气费等情况及金额 ；未掌握相关情况的，应当在评估报告“估价假设和限制条件”中的“依据不足假设”中予以说明。

（七）处置费用

1. 操作难点：是否考虑因财产处置所产生的评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等费用对评估结果的影响。

2. 解决方案：一般不考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用对评估结果的影响。但人民法院未明确前款相关费用从财产处置价款中扣除或者由申请执行人、被执行人另行负担的，评估结果应当扣除上述费用，并在评估报告中予以说明。

（八）不一致情况的处理

1. 操作难点：房屋和土地用途不一致、实际用途和登记用途不一致、实物状况和登记状况不一致时，如何处理。

2. 解决方案：（1）房屋登记用途与土地登记用途不一致应当根据最高最佳利用分析结论，确定评估对象用途，用途调整和转换需要发生相关费用的，应当在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中予以说明。（2）实际用途与登记用途不一致一般应当按照登记用途进行评估，人民法院要求按实际用途进行评估的，应当考虑登记用途调整为实际用途需要补缴的土地使用权出让金和相关税费，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“不相一致假设”中予以说明。（3）评估对象的面积、建筑结构等实际情况与登记状况不一致应当根据人民法院意见，按照实际状况、登记状况和或者假定状况进行评估，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“不相一致假设”中予以说明。

三、特殊类型估价对象评估的注意事项

（一）在建工程

（二）隐蔽工程

应当根据工程图纸、设计变更单、工程联系单、隐蔽工程验收记录、预结算书，结合隐蔽工程投入使用的情况进行评估。

（三）非完全商品房

对于共有产权房、房改房、安置房等限制交易的房地产，应当关注该类房地产处置的合法性、办理不动产登记的可行性等，并充分考虑限制交易对价格的影响，包括受让人资格限制、未来上市交易相关费用、资金时间价值、交易风险等因素。经济适用房等的评估，应结合当地政府的相关规定评估其房地产市场价值，但不宜计算转让方应缴税费，并在估价报告中披露。

（四）无证房屋

1. 评估范围 ：无证房屋一般不列入评估范围。列入评估范围的宜由委托方在估价委托书中予以明确 ；如未明确的，需在估价报告中披露。2. 建筑面积的确定 ：宜由专业机构测绘确定。如由估价人员测绘的，其测绘结果应经由双方当事人（至少一方当事人）书面确认，并应在评估报告中披露。3. 估价方法 ：宜采用成本法，但一般不应包括利润、税费等。

（五）集体土地上房地产

应当根据人民法院查明的集体建设用地使用权的来源和权益状况，结合国家和地方集体建设用地流转相关规定合理评估，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中对受让人具备购买资格等情况作出假定。人民法院明确只评估地上建筑物进行评估的除外。集体建设用地使用权评估可依据《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发〔2020〕16 号）。农村宅基地上房屋的估价，应考虑宅基地的使用价值，并在评估报告中对处置产生影响的购买群体限制、居住习惯、邻里关系等因素进行书面提示；也可根据委托人要求，只评估建筑物价值。对“城中村”及城镇近郊村（居）民住宅进行估价时，应当考虑城镇规划建设及房地产市场等因素的影响。

（六）整体与分割处置

评估对象为某大宗房地产且可分割为独立使用的若干小宗处置的，应当向人民法院征询评估对象是整体处置还是分割处置，并考虑不同处置方式对评估结果的影响，不应低估整体处置方式对评估结果的减价影响。

对不可分割的房屋应当整体估价。整体资产中含有与房地产使用无关的，可迁移且迁移后不影响其价值的设施设备时，应将其排除在评估对象范围之外，由相应专业机构另行鉴定。确需分割估价的，应当由委托人提供的估价委托书中明确估价分割房屋的具体部位、范围及共用部分、设施的使用条件等。对房地产中的部分土地进行分割评估的，应当要求委托人在委托书中明确其分割的四至，并应当按其权属登记用途评估，不得按其实际用途评估。注册房地产估价师应当注意整体拍卖与拆零拍卖的拍卖方式对估价结果的影响。

（七）部分与局部房地产评估对象为某宗房地产的部分或者局部的，评估中应当关注评估对象的独立使用性和可分割转让性，以及评估对象所在整宗房地产的其他部分对评估对象价值的影响，不应低估相关减价影响。

四、结语

为了在司法财产处置中提供高质量的估价服务，本文对司法财产处置估价实务中的操作难点和解决方案、注意事项进行了分析和探讨。随着估价行业的发展，既有机遇，也有挑战。我们要发挥自身专业优势，加速技术迭代，拓宽视野，放眼未来，静水流深，行稳致远。

参考文献:

[1] 潘世炳 , 邓玉涵 . 司法财产处置中高质量估价服务探讨 [J]. 中国房地产 ,2019(07):69-71.