摘要：2021年6月国务院办公厅发文要求大力发展保障性租赁住房。因保障性住房突出住房的民生属性，具有社会公共利益性质，需要第三方估价机构对保障性租赁住房租金进行评估。保障性租赁住房租金评估目前还处于探索阶段。本文结合公租房租金评估的实践，对保障性租赁住房市场租金的评估对象设定、评估技术思路及注意事项等进行讨论分析，以利于工作的开展。

关键词：保障性租赁住房、公租房、租金评估、注意事项

一、引言

党的十九大提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年6月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），要求加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，大力发展保障性租赁住房。保障性租赁住房坚持以人民为中心，突出住房的民生属性，涉及公共利益，租金确定的过程中需要由第三方房地产估价机构进行评估，供相关部门决策参考。保障性租赁住房租金评估目前还处于探索阶段。本文结合公租房租金评估的实践，就保障性租赁住房市场租金的评估对象、价值类型、市场比较法、成本租金分析以及其他相关注意事项等进行讨论分析，以利于工作的开展。考虑到共有产权房是购房人与政府按份共有产权，不在本文讨论之列。

二、评估对象

  1、概念

保障性租赁住房与公租房都属于保障性住房。国办发〔2021〕22号提到，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）提到，公共租赁住房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应，单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，满足基本居住需要。租金标准由市县人民政府结合当地实际，按照略低于市场租金的原则合理确定。《公共租赁住房管理办法》（2012年住房和城乡建设部11号令）提出，公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。根据住房城乡建设部财政部国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号），从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行。本文把上述两类房统称公租房。从上述定义和相关政策解读可以看出，保障性租赁住房与公租房在保障对象、面积、准入退出管理、责任主体和筹集方式、保障性质等方面有所不同，相同的是租金都按照略低于市场租金原则确定。保障性租赁住房租金评估可以借鉴公租房租金评估实践。

  2、评估对象设定

公租房属国家基本公共服务，政府承担保障责任提供实物房源，按照供应方式的不同，评估对象范围不同。新建、改建或政府收购的，评估对象范围可能是整个小区，也可能是小区中的个别楼幢或单元；在市场上长期租赁住房的，评估对象范围可能是小区中的个别楼幢、也可能是楼幢中的部分户数。在评估对象分析中，要明确供应方式，根据估价目的、供应方式及估价委托人提供的资料，明确评估对象具体范围，具体分析至套，包含户型、朝向、楼层、建筑面积等。在公租房项目租金评估中，评估对象分为两层含义：首先是实际意义上的评估对象：结合估价目的、估价委托人提供的资料及注册房地产估价师实地查勘的情况确定的评估对象，也就是评估的全部保障性租赁住房；其次是设定的评估对象，即标准房：在具体评估过程中，根据众数原则，对全部评估对象进行统计分析，选取具有代表性的户型、面积、朝向、楼层、装修及设备等设定的房屋，可能是实际存在的某一层房屋，也可能就是设定的一类房屋。通常评估对象不会整租，都是按单套出租给保障对象。之所以这么处理，既明确了估价范围，又使得估价结果具有代表性，更便于结果应用。

保障性租赁住房属普惠性公共服务，市场自发供给，政府政策支持引导，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。评估对象范围可能是整个小区或楼幢，评估对象的户型可能是多样的。例如《北京市人民政府办公厅印发<北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案>的通知》（京政办发〔2022〕9号)提到，依据市场需求，保障性租赁住房可分类设计成住宅型、宿舍型、公寓型住房，以建筑面积70平方米以下的小户型为主，适当配置多居室等其他种类户型，加快推广套内空间可变、灵活分割住宅建设，满足多子女家庭等多样化居住需求。按照“谁投资、谁所有”，评估时要根据投资方的要求，按照不同面积、户型等，分别确定评估对象。当然如公租房的户型、面积和租金有明显的差异，也需要分别确定评估对象。

三、价值定义

根据估价目的和房地产估价规范，公租房和保障性租赁住房租金评估采用市场价值标准，即与本项目同地段、同类型的普通住房在估价时段的市场租金的平均价格。这里的估价时段是指价值时点前一年的时间段。同地段是指按照就近原则，能够满足公租房或保障性租赁住房项目市场租金评估所需要的可比小区数量所形成的同质区域。同类型是指使用功能、建筑结构、面积、户型、装修、家具家电设备及周边环境与配套相同或相似的住房。

市场租金平均价格通常包括地租、房屋折旧、设备折旧、维修费、保险费、物业费、管理费、利息、利润等；不含供暖费、水电费、天然气费、通信费、有线电视费、上网宽带费和家具、家电租赁费及租赁税费等。

四、市场比较法

公租房和保障性租赁住房租金评估，通常采用市场比较法。现阶段公租房或保障性租赁住房所在区域通常同类型保障性住房租赁类的项目数量少，根据公租房或保障性租赁住房项目特点，在租金评估过程中，分为两个过程。

1.市场比较法的两个过程

第一步：可比住宅小区内的比较。为保证评估结果不偏离客观市场租金水平，不脱离项目实际情况，遵循就近原则，以公租房或保障性租赁住房项目为中心，在其所在区域内的同质区域内，选择使用功能、建筑结构、面积、户型、装修、家具家电设备及周边环境与配套相同或相似的具备替代性的3个以上普通住房项目作为可比住宅小区（该小区在价值时点前一年有足够的租金数据可供统计分析），当可比住宅小区数量不足3个时，可适当扩大范围。评估前应对公租房或保障性租赁住房项目区域进行调查，根据评估机构监测数据、市场调查数据和行业主管部门监测数据，在选取可比实例及估价过程中统筹考虑，剔除不正常数据，分析、判断并计算出季度平均租金数据，对个别因素进行修正，保证租金内涵统一。在估价时段内，每个可比住宅小区每季度选择至少1个可比实例。将各可比小区相应的可比实例的季度平均租金进行计算后得到各可比住宅小区年平均租金，并作为可比住宅小区标准房的租金。第二步：被评估项目标准房与各可比住宅小区标准房进行比较。根据被评估项目《房源明细表》，通过分析汇总，根据众数原则，确定本次评估具有代表性的户型作为标准房屋，与各可比住宅小区的标准房屋进行比较，通过交易情况、交易时间、区位因素、实物因素等因素修正，计算各可比住宅小区比准租金。区位状况包括：居住区成熟度、交通条件、商业设施、自然环境、公共配套等；实物状况包括：物业服务、小区环境、配套设施、户型、装修、设备等。将各可比住宅小区比准租金进行算术平均得到被评估项目市场租金。需要说明的是，如果公租房或保障性租赁住房所在区域同类型保障性住房租赁类的实例项目数量比较多，可以直接进行比较，不需要分两个过程。

2.涉及集体土地的项目

根据《土地管理法》第六十三条规定，集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。集体建设用地同国有建设用地可同权同价进入土地交易市场。从建设投资方的角度看，建成的房屋要和国有土地上房屋全面竞争。从承租人的角度看，并不关心承租的房屋是建在集体土地上还是国有土地上，更多关心建成的房屋自身的功能等。故从评估的角度分析，在保障性租赁住房租金评估中，涉及集体建设用地上的项目参照国有土地上的项目，评估技术思路一致，在成本法中区分土地取得成本的不同。

五、成本租金测算

公租房和保障性租赁住房确定租金时，都会采用成本法对成本租金收益进行测算分析。通常被评估项目成本由建设、运营和管理费用构成。月成本租金的静态测算公式为： 

1.年折旧及摊销成本

年折旧及摊销成本包括土地成本摊销、房屋建设成本摊销、房屋改建成本摊销，以及装饰装修与设施设备成本摊销。折旧及摊销年限如无特殊约定按照剩余土地使用年期和房屋耐用年限孰短的原则确定。根据土地取得方式不同，土地取得成本不同，土地成本摊销也不同。采用出让、转让方式取得土地使用权的，土地取得成本包含土地取得价款及其税费。这里的出让除了传统意义上独立项目的出让，也包括通过新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房的方式取得的情况，还包括在商业办公项目中增加一定比例的保障性租赁住房的情况，此外也包括利用产业园区配套用地建设公租房、保障性租赁住房的情况。土地成本摊销为实际支付的土地成本在剩余土地使用年期内计算的摊销额。采用划拨方式取得土地使用权的，土地取得成本不计土地增值收益，土地成本摊销为土地成本在法定最高年期内计算的摊销额。采用租赁方式取得土地使用权的，土地成本摊销为土地年租金。利用集体经营性建设用地建设公租房或保障性租赁住房的，采取租赁集体土地的方式，土地成本摊销即为租赁集体土地的年租金。如集体经营性建设用地采取出让方式供应，用于建设公租房或保障性租赁住房的，参照国有建设用地出让方式进行评估。房屋建设成本摊销为房屋的实际建设成本在折旧及摊销年限内计算的年摊销额。建设成本包括地上地下建筑工程费、红线内配套工程费、勘察设计费、建设单位管理费、建设期的投资利息等。装饰装修与设施设备摊销成本为装饰装修与设施设备投入成本在一定年期内（通常不超过10年）计算的年摊销额。上述成本中无法取得实际成本的按市场水平测算，其中土地取得价款按价值时点批准用途采用比较法或基准地价系数修正法评估等确定；房屋建设、装饰装修与设施设备费用可根据价值时点的重置价格评估确定。当企事业单位利用自有土地建设保障性租赁住房的，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式，建设成本为土地现状价值，加房屋建设成本，再加上装饰装修与设施设备成本。如土地为划拨用地，土地现状价值可参照《自然资源部办公厅关于印发<划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）>的通知》（自然资办函〔2019〕922号）进行评估。年折旧及摊销成本为上述总值在折旧及摊销年限内计算的年摊销额。当采取将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的，在用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款，不改变权属所有。建设成本为非居住存量房屋现状价值加上改建成本的总值。年折旧及摊销成本为上述总值在折旧及摊销年限内计算的年摊销额。当采取房屋租赁方式取得租赁住房经营权的，含租赁农村闲置宅基地住房的情况，年折旧及摊销成本为收房年租金再加上改建成本在租赁住房经营期限内计算的年摊销额。当采取回购方式取得房屋所有权的，例如由市住房城乡建设部门确定的市或区保障性住房专业公司（简称“回购机构”）在新供应普通商品住房、安置房等产权型住房项目中，按楼栋、单元回购住房的，如回购机构与开发企业已签订《回购协议》，土地取得成本及房屋建设成本按照回购价格进行计算，年折旧及摊销成本为在折旧及摊销年限内计算的年摊销额。

2.运营成本

运营成本包括维修费、保险费和物业费。维修费主要包括室内部分及附属设施设备、公用部位和共用设施设备及相关场地的维修运行费用。按照实际发生或参考同类项目测算。保险费为房屋产权人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，以房屋建筑物重置成新价格为基数按照合理的费率测算。物业费，根据房屋的建筑类别，按照公租房项目一般的物业费水平取值，已委托物业管理的按实际费用取值。

3.管理成本管理成本由管理费、利息和利润构成。管理费，指运营管理机构人员、办公等的正常开支费用，按照实际发生或参考同类项目测算。利息指项目建设成本中的贷款资金应付利息或收购成本中的贷款资金应付利息。利息以公租房项目实际情况计算。利润，项目属于保障性住房，不以获取利润为主要目的，按照保本微利原则记取利润率。

六、其他注意事项

根据公租房评估的实践，开展公租房和保障性租赁住房租金评估时，还要注意如下事项：

1.所选取的可比住宅小区的租金内涵要与被评估租金内涵保持一致。评估时要特别关注并在报告中说明租赁合同条款和限制条件、费用及税费承担义务、房屋建设标准、室内装修与设施设备等情况，并附能反映装饰装修和设施设备等状况的照片。

2.比较法中因素修正每项修正对可比实例租金的调整不宜超过5%，综合调整不宜超过15%；

3.如估价委托人需要评估位于同一小区的多套租赁住房市场租金时，可在标准房屋市场租金基础上，通过差异调整求取其他各套房屋的市场租金。

4.如对成本租金进行动态分析，可将公租房或保障性租赁住房租金项目取得成本在设定的回收年限内，根据实际运营成本，考虑投资报酬率、租金年增长率、成本年增长率、摊销年限，模拟投资回收，分析现金流量，测算项目成本租金。

5.如由于项目手续办理等各种原因，至价值时点，评估对象尚未取得《不动产权证书》等合法权属证书，要根据估价委托人提供项目资料做出合理的假设，并在报告的未定事项假设部分做出说明。这些项目资料包括但不限于所在项目的《国用土地使用证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》、竣工核验文件、出让合同、转让合同、收购合同、租赁合同等。

6.因住宅房地产租赁市场租赁合同多为一年一签，租金水平也跟随现势住宅租赁市场供求状况进行变动，故市场租金评估结果自出具报告之日起一年内有效，超过一年需要重新评估。价值时点后，估价报告有效期内若评估对象的质量及房地产租赁市场发生重大变化，并对评估对象租赁价值产生明显影响时，需要重新进行评估。

7.理论上，租金也可以采用收益法反算，即首先通过市场比较法或成本法等方法确定房地产市场价值，然后运用收益法公式进行反算租金。实际运用中，可否采用此方法，取决于当地的各项数据参数可否准确反映市场状况。报酬率的微小变化会影响评估结果的变化，不利于提高评估结果的可信度，不利于增强报告的说服力，也不利于促进租金水平稳定的政策实施。如当地租售比差距较大，采用房地产市场价值反算出来的租金很难真实反应客观市场租金水平，则不宜采用此方法。

七、结束语

1.准确把握市场

发展公租房和保障性租赁住房有助于全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。公租房或保障性租赁住房项目租金，具有社会公共利益性质，涉及国有资产，评估时必须准确把握市场租金的客观水平，秉持独立、客观、公正原则，站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出公平合理的价格。租金评估是确定价值时点前一年估价时段内的市场平均租金水平，既要充分掌握项目所在同质区域内普通住房租金的市场情况以及房地产销售市场情况，并进行针对性的分析，还要依据价值时点前一年估价时段内房屋租金走势及住宅租赁市场供需情况，对该估价时段内的住宅房屋租金水平进行客观评估。

2.熟悉政策的特殊性

发展保障性租赁住房是党中央、国务院作出的重大决策部署。扩大保障性租赁住房供给，对缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居具有重要的意义。房地产估价专业人员要想在此过程中提供全过程全方位的服务，就必须熟悉保障性租赁住房政策的特殊性，比如保障对象、投资供给主体、土地政策、住房建设政策、税收政策、金融政策、租金补贴、监督、后期管理等。