多层住宅加装电梯后的价值评估

——基于出资回报系数和楼层调整系数的研究

一、多层住宅加装电梯的出资回报系数研究

因加装电梯后的房地产成交实例较少，但同小区内往往有大量未安装电梯的房地产成交实例，如何通过同小区内未安装电梯的房地产价值来求取加装电梯后的房地产价值？首先要解决因加装电梯带来的出资回报问题。在主要考虑出资分摊金额的前提下，假设该房地产增值系数等于由加装电梯而导致的出资回报系数 Ki（i代表不同楼层）。则理论上：

多层住宅加装电梯后的价值=多层住宅加装 电梯前的价值×（1+多层住宅加装电梯的出资回报系数Ki）。

即：V后=V前×（1+Ki）。

（一）出资回报系数的测算

多层住宅加装电梯后，从使用角度看，除1楼外，对其余楼层的住户都带来了出行的便利；从经济角度看，除1楼外，对其余楼层房地产的增值是不言而喻的。同时，多层住宅加装电梯后往往受到通风、采光、噪音等方面的负面影响，但顶层住户在这些方面所受的负面影响几乎可以忽略不计。故先求取顶层房屋的增益系数，并根据出资与回报成正比的原则，进而推算其余楼层的增益系数，可得到多层住宅加装电梯的出资回报系数。

1.顶层增益系数的确定

假定：（1）一楼住宅不因有无电梯而对其价格产生影响 ；

加装电梯的楼栋顶层已进行了防水隔热处理（或平改坡等）；

在这两个假定下，借鉴《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范（沪房规范〔2018〕6号）》 规定的有、无电梯的楼层调整系数，通过下列表达式，可较容易的得到加装电梯后的顶层增益系数，即 ：

加装电梯后顶层增益系数=顶层有电梯的楼层调整系数-顶层无电梯的楼层调整系数。

具体见下表：

备注：带*系数为下文举例所采用的系数。

有了顶层增益系数表（见表1），可根据出资与回报成正比的原则推算出其他楼层的增益系数。

2.出资回报系数Ki的确定

上海市房屋管理局在总结各区加装电梯成功案例的基础上，于2021年1月 18日，公布了《既有多层住宅加装电梯不同楼层业主出资指导区间》， 按照“谁受益，谁出资”的原则，确定了具体加装电梯分摊费用（见表2）。

在仅考虑加装电梯费用，不考虑后续产生的维修费、保养费、电费、管理费和电梯更新等费用的前提下，取上海市房屋管理局公布的出资指导区间中位数，结合上文多层住宅加装电梯后顶层增益系数表，根据出资与回报成正比的原则，将表2的各楼层中位数占顶层中位数的比例乘以表1，即可得到多层住宅加装电梯的出资回报系数Ki即 ：

结合实际情况，不同楼型的相同楼层，加装电梯后的增益系数应当基本相同，且从表3可见，由于平层入户和错层入户的出资金额差异不大，故将两种入户方式的出资回报系数取算术平均值进行合并，并对相同楼层的出资回报系数进行统一，以表2为基础，通过如上逐一计算后可得到表3：

（二）举例

某小区有大量未加装电梯的多层住宅成交案例，通过比较法求出未加装电梯的6层楼型的2楼住宅单价为5万元/㎡和6楼单价4.83万元/㎡，该小区采用平层入户的加装电梯入户方式，现欲求取加装电梯后的2楼和6楼住宅单价。

2楼：5万元/㎡×（1+1%）=5.05万元/㎡；

6楼：4.83万元/㎡×（1+7.5%）=5.19万元/㎡；

则单套住宅建筑面积为66㎡的6楼房地产加装电梯前后的总价为：

加装电梯前：4.83万元/㎡×66㎡=318.78万元；

加装电梯后：5.19万元/㎡×66㎡=342.54万元；

可见加装电梯前后单套住宅总价相差23.76万元（342.54-318.78），即因加装电梯为该套住宅带来了23.76万的升值。这样的估价结果既考虑了出资成本，又与实际电梯使用程度相关联。

二、多层住宅加装电梯后的楼层调整系数研究

若将原始无电梯时的房地产价值视作成本，将加装电梯带来的增值视作出资回报，则加装电梯后的房地产价值应为两者相加之和。在同一幢楼内，通过多层住宅加装电梯的出资回报系数Ki确定各 楼层加装电梯后的房地产价值后，便可得到多层住宅加装电梯后的楼层调整系数Li。在有加装电梯后的成交实例的情况下，不同楼层的房地产价值可通过此系数快速求取。

（一）楼层调整系数的测算

参照《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范（沪房规范〔2018〕6号）》规定的上海市居住房屋的楼层调整系数Mi（无电梯），在此系数基础上加上各层加装电梯后的出资回报系数Ki（见表3）就等于新的楼层加装调整系数Li。

即：Li=Mi+Ki。

可得到表4，加装前后对照如下：

住宅加装电梯后的楼层调整系数Li为比较法个别因素的调整提供了量化依据；亦为若干年后由于规划征收房屋的需要，对加装电梯后的估价对象进行征收补偿提供了参考依据。

（二）举例

某小区加装电梯后的6层楼型的2楼住宅单价为5.08万元/㎡，现求取同小区同楼型加装电梯后的6楼住宅单价。

6楼：5.08万元/㎡×（1+6%-3%）=5.23万元/㎡。

三、结语

加装电梯不仅从实际使用角度为居民带来了出行的便利，更从经济角度为其房地产带来了一定的增值。通过出资回报系数和楼层调整系数，可对多层住宅加装电梯后，不同楼型、不同楼层、不同可比实例间进行较为灵活、简便、合理的估价。

出资回报系数（Ki，表3）主要解决的是同一小区有、无加装电梯之间的估价；楼层调整系数（Li，表4）主要在参照无加装电梯的楼层调整系数基础上，结合业主出资成本的回报等因素，解决加装电梯后同一小区内各不同楼层间合理的调整系数。本文以假定1楼住宅在加装电梯前、后价值未产生变化为研究前提，实际上1楼住宅因加装电梯后，导致其房屋的通风、采光受一定的影响，加上电梯运行中的噪音污染，原本底层的出行便利优势因加装电梯而减弱，原先1楼住宅的刚需人群，即老年人或残疾群体不再选择1楼住宅，因而1楼住宅在加装电梯后客观上有一定的价值减损，该问题有待进一步研究。

参考文献 ：

[1] 柴强 . 房地产估价理论与方法 [M]. 北京：中国建筑 工业出版社，2017,6：284-333.