2022年土地估价报告评审中存在的主要问题（一）——土地估价技术问题

Q估价结果问题

A

1.结果确定方法不当。两种方法的测算结果差异将近60%，无任何说明且直接采用算术平均值。

2.底价决策建议未说明理由。工业用地评估报告未与工业用地出让最低价标准进行对比分析。

3.在确定估价结果的过程中，直接舍弃一种方法进行地价测算，且依据不足。

Q报告格式问题

A

估价结果报告和技术报告均采用表格形式进行表述，与土地估价规程格式不符；对估算过程中的参数选择、测算思路等技术细节的处理缺少支撑依据；无法完整展示估价过程与结果的合理性。

Q地价定义及相关问题

A

1.关键参数的设定不合理。在容积率的设定过程中直接采用基准地价的区域平均容积率进行容积率设定。

2.以出让为评估目的的评估价格类型未定义为正常市场价格。

3.地价定义内涵与估价结果不一致。地价定义为出让、划拨两种地价，结果仅为出让价格。

4.地价定义的内涵表述不清晰。报告中关于土地用途、容积率描述与地价定义不一致，且设定依据明显不足或无出处。

Q方法应用问题

A

1、基准地价系数修正法

（1）使用超期基准地价。报告使用超6年的基准地价。

（2）修正体系选择错误。如估价对象为三级地，采用了二级地修正体系。

（3）基准地价适用对象错误。如估价对象为集体建设用地，直接采用国有建设用地基准地价进行修正。

（4）缺少系数修正或修正系数错误。如无容积率修正说明；期日修正依据不充分；开发程度修正有误，地价定义的开发程度为宗地外“生地”，宗地内场地平整，基准地价定义的开发程度为“六通”，但在测算中没有作此项修正等。

（5）基准地价系数修正中的地价内涵说明不清。缺少公布文件相关信息、基准地价估价期日、容积率等。

2、成本逼近法

（1）土地增值确定错误。直接套用出让金标准确定。

（2）土地取得成本构成不全。采用成本法时缺青苗和地上附着物补偿费。

3、剩余法

（1）剩余法的测算过程过于粗略，依据不够充分。缺少最佳利用分析，不动产总价确定过程过于粗略、开发成本依据不足，缺少契税的扣除，参数依据不足。

（2）剩余法测算中，同一估价报告不同用地类型地价内涵不一致。例如，住宅部分评估的总价是地上住宅和地下车位的总地价，商业部分未测算地下部分的价值，仅是地上商业部分的总地价，导致评估出的住宅和商业部分的地价内涵不同。

（3）剩余法估价中比较案例的选取与修正不合理。情形一，不动产总价估算部分没有比较案例和估价对象的比较因素条件说明，无法判断其修正过程是否合理；情形二，不动产总价计算选取1层商业用房作为案例直接求取商业体1-3层房价。

4、市场比较法

（1）比较案例选择不合理。情形一，选择的比较案例规模与估价对象差异较大；情形二，选择的三个比较案例比准价格相差偏大。

（2）比较案例未进行修正或者修正不合理。情形一，对比较案例未进行期日修正；情形二，地价指数依据不足，影响修正结果的可信度。

（3）估价对象相关因素描述不一致。市场法测算过程中估价对象位置不确定、交易期日、基础设施、形状、面积、容积率等因素描述前后不一致。

Q其他问题

A

出让估价目的报告中估价目的、地价定义、估价依据、估价原则、估价方法、底价建议等多处不符合4号文要求的情况；估价依据中缺少《民法典》《资产评估法》等重要法律法规依据的问题；抵押估价报告中，权属证书附记页上有抵押登记，报告在权利状况部分将他项权利描述为无抵押，且未予说明的情况；计算公式书写错误等问题。