摘 要: 估价上的折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，计算折旧的主要常用方法有年限法、市场提取法、分解法和观察法等。直线法折旧类似于会计折旧，是对总价值的平均分摊、补偿或回收，也未考虑建筑物的实际损耗状况、经济性贬值、功能性贬值；市场提取法用建筑物重新购建价值减去建筑物折旧后价值计算建筑物折旧，体现了折旧是实际价值减损的含义，是一种较为合理的计算方法；分解法计算折旧，对于可修复项目的计算较为合理，但对不可修复项目采用年限法计算折旧，不能合理的反映不可修复项目的实际价值减损状况。本文建议对有收益的建筑物，可采用收益法估算折旧和成新率。旧房地产相对于新房地产的实际价值损耗，主要表现在二个方面，一是租金收入的减少和运营费用的增加，表现为净收益的减少；二是剩余经济寿命的减少，表现为可出租年限的减少。

1、成新率是反映估价对象的现行价值与其全新状态价值的比率

成新率的本质是反映估价对象的现行价值与其全新状态价值的比率。折旧和成新率的基本计算公式为：

总折旧率=建筑物折旧÷建筑物重新购建价值

建筑物综合成新率=1－总折旧率

在上述公式中，估价上的折旧与会计上的折旧在本质上有不同的内涵。估价上的折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，是价值贬值；会计折旧是指一定时期内为弥补固定资产损耗按照规定的固定资产折旧率提取的固定资产折旧，它反映了固定资产在当期生产中的转移价值，是对资产原始价值的分摊、补偿或回收。二者的区别是显而易见的，本文所讨论的折旧均为估价上的折旧。

引起建筑物折旧的原因有三大类，物质折旧、功能折旧和经济折旧。物质折旧也称为有形损耗，是指建筑物因正常使用磨损、自然老化、意外损坏等造成的建筑物价值减损。功能折旧是指因建筑屋功能缺乏、功能落后、功能过剩造成的建筑物价值减损。经济折旧是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损，如环境污染、交通拥挤、城市规划改变、市场供给过量或需求不足等。总折旧率、综合成新率是对三种折旧的综合反映。

2、计算折旧的常用方法比较分析

计算折旧的主要常用方法有年限法、市场提取法、分解法和观察法等。

(一）年限法

年限法也称为年龄——寿命法，是用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来计算建筑物的折旧。建筑物寿命可分为自然寿命和和经济寿命，自然寿命是指建筑物自竣工日起至其主要构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间，建筑物的经济寿命是指建筑物自竣工之日起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间，对收益性房地产来说，建筑物的经济寿命具体是指建筑物自竣工之日起，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于营运费用的持续时间。

年限法中计算折旧最主要的方法是直线法。它假设建筑物在经济寿命内的价值减损是均匀等额的。计算公式为：

年折旧额=建筑物重新购建价值÷建筑物经济寿命（年）×（1－建筑物净残值率）

采用直线法计算折旧额和成新率，是假设每年的折旧额相等，是一种平均的计算方式。但折旧的本质内涵是价值的实际减损，就建筑物有形损耗中的自然老化造成的价值减损而言，从新房屋到经济寿命结束，每年的实际价值减损是不相同的，直线法折旧类似于会计折旧，是对总价值的平均分摊、补偿或回收，也未考虑建筑物的实际损耗状况和经济性贬值。直线法计算折旧额和成新率显然不能合理的反映折旧的本质概念——价值的实际减损。因此，年限法只能作为一个大致的估计，用于实际项目房地产估价显然过于粗糙，直线法的合理性甚至低于观察法。

(二）市场提取法

市场提取法是利用与估价对象建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，求取建筑物折旧。计算公式为：

建筑物折旧=建筑物重新购建价值－（旧房地产价值－土地重新购建价值）=建筑物重新购建价值－建筑物折旧后价值

总折旧率=建筑物折旧÷建筑物重新购建价值

建筑物综合成新率=1－总折旧率=建筑物折旧后的价值÷建筑物重新购建价值

市场提取法采用市场法计算旧房地产价值，然后用建筑物重新购建价值减去建筑物折旧后价值计算建筑物折旧，体现了折旧是实际价值减损的含义，是一种较为合理的计算方法。

(三）分解法

建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。物质折旧可分为可修复项目和不可修复项目两类，修复是指恢复到新的或者相当于新的状况，当修复费用小于或者等于修复所能带来的房地产增值额的，为可修复项目，否则为不可修复项目。

对于可修复项目，折旧额等于估价时点的修复费用。对于不可修复项目，分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目是剩余经济寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等。长寿命项目是剩余经济寿命长于或等于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等。对不可修复项目，一般采用年限法计算折旧。

分解法计算折旧，是对物质折旧、功能折旧、经济折旧分别进行计算后进行加和。对于可修复项目的计算较为合理，但对不可修复项目采用年限法计算折旧，由于直线法方法本身的缺陷，不能合理的反映不可修复项目的实际价值减损状况。在实际计算过程中分别计算不可修复项目折旧、功能折旧和经济折旧，固然有其详细和区别对待的优点，但三者共同引起的建筑物价值减损有时很难在数量上准确合理的区分，计算过程也较为繁杂，对于实际应用中的综合成新率来说，这种区分也没有实际意义。

3、采用收益法计算折旧能够合理地反映折旧的本质含义

折旧的本质含义是价值实际减损，因此，计算折旧额及其成新率就必须是对这种价值实际减损的合理反映。

建筑物的重新购建价值，可采用成本法进行计算，建筑物折旧后的价值，可采用市场提取法进行计算。此种方法体现了折旧的本质特征，但采用此种方法的前提是市场上必须存在旧房屋交易的可比实例。

当无法收集到交易可比实例，但存在可出租收益时，可分别采用收益法计算新旧房地产的价值，进而计算折旧和成新率。

对有收益的房地产，旧房地产相对于新房地产的实际价值减损，主要表现在二个方面，一是租金收入的减少和运营费用的增加，表现为净收益的减少；二是剩余经济寿命的减少，表现为可出租年限的减少。

这种实际价值的减损，包含了物质折旧、功能折旧和经济折旧。

建筑物综合成新率=建筑物折旧后的价值÷建筑物重新购建价值

采用收益法计算房地产价值，一般采用净收益按一定比率递增，收益期限为有限年期，计算公式为：

公式：

其中：V：房地产评估价格

A：房地产年净收益

Y：折现率

g：纯收益逐年增长率

n：房地产收益年限

假设旧房屋年净收益与新房屋年净收益之间存在一个比率关系a，新房屋第一年净收益为A，则旧房屋第一年净收益为a×A，假设新、旧房屋折现率、净收益增长率相同，新房屋收益期限为n，旧房屋收益期限为m，假设净残值为0，则旧、新房屋价值之比为：

成新率：

上述公式可用以计算旧房地产（含土地使用权）综合成新率，也可计算旧建筑物综合成新率。

4、应用举例

(一）旧厂房建筑物

成新率的计算，主要用于采用成本法计算旧建筑物价值和旧装修价值等。如对旧工业厂房建筑物的计算，此类建筑物交易实例较少，不宜采用市场法评估，实践中常采用成本法评估，以重置成本乘以成新率求取。重置成本较易取得，难点在于成新率的计算。如采用收益法计算成新率，可参考当地工业企业投资收益率、工业厂房投资收益率、社会平均投资收益率等，采用投资报酬率排序插入法和风险累加法等方法综合确定折现率，建筑物净收益增长率可采用当地工业厂房（含土地使用权）出租净收益增长率近似确定，也可采用剩余法进行确定，但剩余法计算较为复杂，本文在此不作介绍，新、旧建筑物的剩余经济寿命则较易确定。

计算实例：

某厂房总经济寿命为60年，已使用20年，剩余经济寿命为40年，计算建筑物单价。

采用上述方法确定的折现率为10%，净收益增长率为6%，新、旧厂房第一年的净收益相同，a等于1，净残值为0，建筑物重置成本为1000元/平方米。

成新率：

旧建筑物单价=建筑物重新购建价值×成新率

=1000×87%

=870元/平方米

(二）房屋征收估价中旧装修价值评估

城市房屋征收估价中对装修部分一般单独评估，评估方法一般为重置成本乘以成新率。重置成本较易取得，难点在于成新率的计算。如采用收益法计算成新率，可参考当地房地产投资收益率、二手房投资收益率、社会平均投资收益率等，采用投资报酬率排序插入法和风险累加法等方法综合确定折现率，装修净收益增长率可采用当地二手房出租净收益增长率近似确定，新、旧装修的经济寿命则较易确定。

计算实例：

某房屋中某项装修的总经济寿命为10年，已使用3年，剩余经济寿命为7年，计算装修单价。采用上述方法确定的折现率为9%，房屋净收益增长率为5%，旧房屋第一年的净收益为新房屋的90%，

a等于90%，净残值为0，装修重置成本为250元/平方米。

成新率=

旧装修单价=装修重新购建价值×成新率

=250×66%

=165元/平方米

注：装修收益与房屋收益存在一定的比率关系，故采用房屋收益近似计算。

(三）剩余经济寿命3、5年以内建筑物的成新率计算

对于剩余经济寿命3、5年以内的旧建筑物，由于未来3、5年以内出租情况的可预见性较强，包括净收益、投资报酬率、净收益增长率、经营风险等都能够有一个较为合理的预见，其经营风险也远小于剩余经济寿命长达60年的新建筑物，因此，对此种旧建筑物的成新率计算，新、旧建筑物净收益、净收益增长率、折现率也应区别对待，不宜采用相同的系数。

(四）损害赔偿项目评估

对于房屋部分项目损害赔偿评估，应根据不同项目的经济寿命期限属于长寿命项目或短寿命项目的不同区别对待。如果该项目属于长寿命项目，采用修复费用法进行评估，不需要考虑成新率，如果该项目属于短寿命项目，采用修复费用法进行评估，则需要考虑成新率。

例如：2012年2月，某公司房屋的一面墙被他人推倒，该房屋整体总经济寿命为50年，已使用20年，剩余经济寿命为30年，需要赔偿的这面墙为砖墙，损坏前砖墙墙体部分的剩余经济寿命为30年，砖墙面层为涂料层，涂料层成新率为70%，剩余经济寿命为7年，估价时点为2012年2月6日。很显然，砖墙墙体属于长寿命项目，尽管该砖墙墙体已使用了20年，有一定的物质损耗，但在整个房屋剩余经济寿命内不需要进行更换，采用修复费用法评估该砖墙的赔偿价值，就不应考虑该砖墙墙体部分的物质折旧。在估价时点，全新状态的砖墙墙体的剩余经济寿命为50年，超出了该房屋整体剩余经济寿命（房屋为30年），这种超出对该公司来说是没有实际意义的，如果采用成新率进行折旧，赔偿的价值数额就不足以修建该砖墙墙体，对该公司来说就属于“强迫更新”，造成不应有的损失。

当然，如果市场上有类似的旧砖出售，就应当采用旧砖价值加人工、税费、利润等的方式来确定赔偿数额，即“旧材料加新人工、税费等”的方式，如果市场上无类似旧材料出售，就只能按全新材料计算。

对涂料层来说，属于短寿命项目，在整个房屋剩余经济寿命内需要进行更新，采用修复费用法评估该涂料层的赔偿价值，就应考虑该涂料层的物质折旧等。当然，还应考虑此次损坏对涂料层在房屋剩余经济寿命内更新次数的影响综合考虑折旧和成新率。