摘要：随着城市化进程的加快，城市更新改造也在不断加强，而房屋征收则成为城市更新改造中最常见的一种行为。在过去的二十年间，城市房屋征收行为导致的社会问题屡屡发生，某种程度上也促进了征收法律制度及补偿标准在不断的完善。而房屋残值则是目前评估界探讨较少的领域，本文将对房屋残值的评估进行探讨。

    关键词：房屋  残值  评估

    早期在征收补偿过程中，常能听到有关房屋残值的补偿与评估，近年来随着《国有土地房屋征收与补偿条例》取代了《城市房屋拆迁管理条例》，房屋残值补偿逐渐被取消。但另一方面，由于取消了房屋残值补偿，房屋残值就被定义为不属于被征收入所有的公共资产，为了规范残值资产的处置行为，防止国有资产流失，房屋残值价值再一次引起社会的高度重视。征收残值处置过程中如何确定合理的招标底价也得到更多的关注。因此，房屋残值评估在解决上述的问题中能起到关键性的作用，如何做好房屋残值评估已迫在眉睫。

    但是目前房屋残值评估在房地产及资产评估中均被划入“非重点”的范畴内，也未有相关部门颁布或出台过对应的评估准则及相关的法律法规，以下我们就房屋残值评估进行探讨。

一、房屋残值的定义

    房屋残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。

    在《房地产估价理论与方法》中提到，房屋残余价值与其房屋造价的比例为残值率，而房屋残值要考虑建筑物的经济耐用年限及残值率这两个指标来核定。

                        各种结构房屋的耐用年限和残值率                  

二、房屋残值的评估范围

    （一）房屋征收情况下房屋残值评估范围的确定

房屋征收时，房屋的残值能否得到补偿，补偿的金额为多少，对被征收者来说尤为关注。因此在房屋征收评估过程中，残值范围的确定，就成为了评估工作中关键的一环。

早期全国各地的城市房屋拆迁管理规定多有提及房屋残值，如粤府[1933]140号《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十三条作出了如下解释：房屋所有权人要求产权调换的，拆迁人可按下列标准给予补偿：（四）拆迁房屋中的技术层（含夹层、阁楼），如属于原建筑物整体结构和布局或者经报建批准，层高超过2.2米，楼底高度不少于2.4米（即自然层高不少于4.6米）的，可计算产权面积，按1:1的比例调换产权面积；经报建批准的技术层，层高不足2.2米的，按当地房地产交易所评定的残值补偿。

    从上述解释可以看出，此前已有相关文件对征收过程中房屋残值的范围作出具体的规定。

         2011年1月21日颁布的国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》全面取代了《城市房屋拆迁管理条例》。其中第十七条作出了如下解释：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。此后各地均按以上条例相继出台地方具体实施细则，均无提及房屋残值的补偿。 

    从上述解释可以看出：房屋征收评估中没有明确指出房屋价值是否包括房屋残值，但从各地的实施情况来看，仅对房屋价值进行评估补偿，不另行进行房屋残值的评估补偿。因此在征收目的下的房地产市场价值评估中，均不考虑房屋的残值价值。

    （二）残值处置下房屋残值评估范围的确定

    根据《中央国家机关国有资产处置管理暂行办法》第六条规定：土地、房屋、建筑物及汽车的资产处置，均需经使用单位提出申请，报国务院机关事务管理局审批；第十二条规定：资产处置的变价收入和残值收入，附国家规定上缴财政外，一律所为各部门及机关后勤事业单位重新购各类资产的专用基金，企业按现行财务制度执行，不得挪作他用。第十一条规定：向国务院机关事务管理局办理资产处置手续，应根据不同情况提交有关文件、证件和资料；（四）资产评估机构出具的有关资产评估报告；按照以上规定可以看出，在国有资产处置的评估中，房屋残值需要列入评估范围。

    同时各地方政府及征收单位也对房屋残值处置作了具体规定，如《荆州市城市建设投资开发有限公司地上残值资产处置管理办法》第二条规定：本办法所称残值资产，是指在我公司储备地块上进行征收补偿后取得的资产及其他不属于被征收入所有的公共资产，残值资产的范围包括：（一）厂房、车间、仓库、办公楼、住宅等建（构）筑物；（二）水、电、气等管网设施设备；（三）花木、交通、安全设施设备等公共资产；第八条规定：残值资产按下列程序处置：（四）资产评估鉴定，需要进行资产评估的，由公司委托具有资产评估资质的评估机构进行评估，出具评估报告，确需进行资产鉴定的，应由具有相应资质的鉴定机构进行资产鉴定并出具资产鉴定报告。以上规定可以看出，征收残值处置的评估中，房屋残值也需要列入评估范围。

三、房屋残值的评估方法

    根据上述评估范围的确定，可以得出房屋残值的评估主要运用于残值的征收处置过程中，故本次重点讨论报废、残值目的下的评估方法。

对于房屋征收处置的残值评估，应按照报废残值回收收益的方式进行评估，公式如下：

    房屋残值评估价值=回收收益-拆除费用

    其中不是所有的房屋报废残值都能产生回收收益，需要根据不同的房屋结构、施工材料、施工工艺及拆除方式来确定。如：（1）基础、砖等因拆除后即为施工垃圾，无回收价值，却产生拆除费用；（2）金属等有回收价值的房屋残值按当地回收价格确定。

    下表列举了某厂房拆除残值价值评估表：

四、结语

    目前残值评估在资产评估范畴内属于非重点内容，也没有具体的评估准则及相关法规进行规范，作为评估人员，当接触到残值评估项目时，应依据评估目的，结合项目的实际情况，具体问题具体分析，采用合适的方法进行评估，得出一个合理的评估结果。

    与此同时，我们需要一个成熟的监督管理体系，对特定行为下的特定资产在特定目的下的特定价值给出明确的规范操作流程，评估机构及评估人员才能用一个准确的结果来反映估价对象的真实状况。