摘要：近些年来，随着经济纠纷、诉讼数量的增加，需要进行房地产司法评估业务的数量明显增加，越来越多的房地产估价师参与了这项工作。实地查勘在房地产司法评估中是程序公开、公平的体现，也是估价人员对估价对象价值进行判断的核心依据。本文就此对司法评估实务中实地查勘的要点进行研究，希望能为今后的司法评估工作带来帮助或启发。 

关键词：房地产司法评估；实地查勘；注意要点

一、引言 司法评估是指在司法活动中鉴定 人运用科学技术或者专门知识对司法 案件涉及的专门性问题进行鉴别和判 断并提供鉴定意见的活动。根据《民 事诉讼法》《刑事诉讼法》《行政诉讼法》三大诉讼法对证据的描述，鉴 定意见是证明案情的证据之一。司法 机关在行使职能时经常需要确定房地产价值而委托房地产估价机构对涉案房地产价值出具鉴定意见，从评估目的来看，主要有以下三类。

（一）民事、行政案件中的房地产司法评估

民事和行政案件的房地产司法评估主要包括离婚纠纷、继承纠纷及买卖合同纠纷、征地补偿纠纷等。当事人基于利益角度的不同，对房地产价格也会出现较大的偏差，其案件关注 点多集中在房地产价格高低的争议。 评估价值关系着原告方、被告方等各 方利益。

（二）司法执行阶段的房地产司 法评估

人民法院在执行案件中，涉及标 的物为不动产财产的处置时，也往往 需要通过评估来确定处置参考价。评 估价值的高低关系房地产能够以合理 的价格进行拍卖成交。评估价值直接 影响被执行人、申请人等各方的利益。

（三）刑事侦查阶段的房地产司 法评估人民检察院、公安机关在侦查阶 段为了解涉案房地产的金额而评估房 地产的市场价值。评估价值往往关乎 案件的严重程度、刑期的长短等。

二、实地查勘的必要性与重要性

根据《房地产估价基本术语标准》 GB/T50899-2013 的定义，实地查勘是 注册房地产估价师到估价对象或可比 实例现场，观察、询问、检查、核对、 记录估价对象或可比实例状况的活 动。对于房地产司法评估，实地查勘 的必要性有以下几点。

（一）实地查勘是房地产司法评 估的必要环节

从《房地产估价规范》 GB/T50291-2015（以下简称《估价规范》）的要求来看，每个估价项目应 至少有一名注册房地产估价师全程参 与受理估价委托、实地查勘估价对象、 撰写估价报告等估价工作。根据《民 事诉讼法》《涉执房地产处置司法评估指导意见（实行）》（中房学[2021]37 号，以下简称《指导意见》）等法律文件的要求，实地查勘是鉴定结果合法性、有效性的必要程序。

（二）实地查勘是评估价值真实有效的根本保证

实地查勘不仅仅是估价人员到现场打卡的一个流程，这一必备程序也需符合要求及规定，需要对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况进行一定的观察判断，并进行相应询问核查，而估价人员在对估价对象进行实地查勘时的状况优劣的判断，很大程度上会对后续估价对象的价值判断有直接联系。简单地说，实地查勘需要真实反映估价对象与内在价值密切相关各项状况的优劣程度，是评估价值真实有效的根本保证。

（三）实地查勘是评估工作公正性、独立性、专业性的体现作为司法鉴定意见，司法程序公正和实体公正在房地产估价过程应该得到体现。实地查勘中的程序公正，是指查勘过程的公正，是司法机关及当事人双方看得见和能感受到的公正，要求查勘活动的公开、平等、中立、及时。实地查勘中的实体公正，是指查勘过程的合法性与合规性，确保当事人的实体权利和义务公正地得以实现。

三、实地查勘的注意要点

《礼记・中庸》中提到“凡事预则立，不预则废”。意思是无论做任何事，事先有准备就会成功，否则就会失败。对于司法评估项目来说，实地查勘前应做好准备工作，以确保查勘工作的公开、严谨、细致，主要有以下要点。

（一）实地查勘前的准备工作

1. 收集评估所需资料

权属证明（已办理权属登记的， 可提供不动产登记信息、不动产权证 或房产权证等）、合法来源证明（未 办理权属登记的，应提供房地产买卖 合同、继承证明、公证书、判决或调 解书、相关批文、测绘报告等），已 出租的还应提供相应租赁合同或相关 租赁信息。

当评估所需材料不全时应如何处 理，《指导意见》有明确规定：委托 评估材料不全而无法进行评估或者对 评估结果有较大影响的，房地产估价 机构应当及时以书面形式向人民法院 提出补充材料申请，由人民法院通知 当事人补充。评估所必需的材料无法 补充，或者补充后仍然难以满足评估 需要，人民法院书面通知根据现有材 料进行评估的，房地产估价机构可以 根据现有材料进行评估，但应当在评 估报告“估价假设和限制条件”的“依 据不足假设”中说明因缺少评估所必 需的材料可能影响评估结果的风险， 并将向人民法院提交的补充材料书面 申请及人民法院出具的根据现有材料 进行评估的书面通知作为评估报告的 附件。

2. 明确实地查勘时间后，应联系 并通知相关当事人

《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》 （法释[2018]15 号）明确“评估需要 进行现场勘验的，人民法院应当通知 当事人到场；当事人不到场的，不影 响勘验的进行，但应当有见证人见证。 现场勘验需要当事人、协助义务人配 合的，人民法院依法责令其配合；不予配合的，可以依法强制进行。”在《指导意见》也有“当事人不到场或者不予配合，无法进入评估对象内部查勘的，经书面征询人民法院意见，可以对评估对象内部布局、室内装饰装修物等情况进行合理假定，并在评估报告‘估价假设和限制条件’的‘依据不足假设’中予以说明。”

在司法评估实践中，关于实地查勘的时间确定，原则上是由主办估价师自行安排，但是由于涉诉标的物多由当事人管控，估价师往往需要提前联系沟通，当事人配合后再确定具体查勘时间。故当明确实地查勘时间后，估价人员应第一时间通知司法机关及各方当事人，必要时还应出具实地查勘通知书，提前将实地查勘的详细日期、时间地点等内容，以书面通知的形式告知并送达至法院及各方当事人。

3.现场预先调查可比案例，关注交易实例的真实有效性及交易内涵

比较法是最常用的一种估价方法，适用于市场发达、交易活跃、有充足的具有替代性房地产的评估。房地产司法评估中，大部分项目均选用比较法进行评估，并作为主要的评估方法。而比较法所依据的是替代原理，其核心就是可比实例的选取。

可比实例一般会选择与估价对象位置相近的交易实例，如估价对象为某住宅房地产，必然会选择同一小区或相近小区的交易实例。因此，估价人员在实地查勘之前，应有针对性地搜集估价对象所在地相近区域内的交易实例及相关信息。以便后续完成对估价对象的实地查勘后，可直接对拟选做可比实例的周边类似交易实例进 行查勘。对可比实例的查勘也应包括 区位状况与实物状况的调查对比，同 时也关注交易实例的真实性与有效 性，以及价格内涵的差异，如税费负 担方式，是否带租约的交易等情况。

（二）实地查勘流程及注意事项

1. 按约定自行、准时前往

估价人员应当在约定的日期、约 定的时间自行前往估价对象所在地， 养成良好的守时观念，如路上遇突然 状况无法准时到达时，也应提前告知 相关当事人。要注意司法评估中的实 地查勘时，尽量避免单独和任何一方 当事人前往现场，来回路上不宜搭乘 当事人的车辆，也不宜让某方当事人 搭乘自己的车辆，保证自己作为第三 方的独立性。

2. 主动出示相关证明文件

估价人员按指定时间到达查勘现 场后应确认各方当事人是否到场，开 始现场查勘工作之前，应主动向相关 当事人出示司法估价委托函及工作证 件，同时也需要了解并核实相关当事 人及代理人的到场情况。

3. 对估价对象进行全面调查

估价人员开展实地查勘工作时， 应按照《估价规范》的要求，详细观 察、核对、检查、询问估价对象的区 位状况、实物状况和权益状况，包括 但不限于对估价对象外观、权属、面 积、楼层、结构、装修等相关信息资 料进行核实。在当事人各方在场的情 况下，估价人员应对估价对象的各项 状况进行了解核实，对 不清楚或者存 疑的地方，可向当事人问询，并做好 相应记录工作。要避免观察不仔细或没有将书面资料与估价对象进行核对与检查，以及未将相关疑点及时询问相关当事人的情况。特别注意估价人员应仅对与估价对象有关的情况进行询问，不询问与估价对象无关的问题，更不宜发表带有倾向性的言论。当双方当事人对估价对象状况表述不一致时，应分别客观如实记录，不可偏听偏信。

估价人员结束室内的实地查勘工作后，还需对估价对象周边的案例和价格影响因素进行详细调查，包括同类物业市场价格的调查、可比案例与估价对象可比性和差异性的实地查勘、价格影响因素调查等。

4. 做好记录工作，拍照、录像，制作实地查勘记录双方签字

按照《估价规范》的要求，估价人员在实地查勘时应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影响资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料。在现场需填写实地查勘记录的内容，并应真实、客观、准确、完整、清晰。

同时，《指导意见》中规定，实地查勘记录应当由实地查勘的人员和在场当事人或者见证人签名或盖章。在场当事人或者见证人拒绝签名或者盖章的，应当由其他第三人签名或者盖章，并在评估报告中予以说明。

5. 恪守职业道德

估价人员在实地查勘中应谨言慎行，遵循中立客观的工作态度，避免在现场查勘时透露与评估价格有关的信息，不接受案件双方当事人、与案件有关案外人任何一方的宴请、财务或提供交通工具的便利，尽可能地做 到公平与公正。

6. 注意人身安全

安全是一切工作的底线。司法评 估中可能会遇到各种意外安全事件， 如天气安全中的暴雪、暴风、暴雨、 雷电及极端高温、冰冻等；交通安全 中的交通工具、交通路线等；现场安 全中斗殴、恶犬、危房等，对此估价 人员应有预见并防范，保障自身安全。

四、实地查勘中一些特殊情况的 处理

司法评估过程的复杂性基于案件 本身和估价对象两个方面，导致在司 法评估项目中估价人员必然会遇到各 种特殊情况，常见的有以下几种。

（一）当事人不配合

司法评估实地查勘中最常见的困 难就是当事人不配合。涉案房屋实际 控制人通常是案件中的一方当事人， 出于不同利益角度考虑，往往不愿意 配合估价及查勘工作，有的甚至会给 实地查勘设置障碍。在司法评估实践 中遇到当事人不配合的情形时，估价 师需要明确当事人的不配合程度，从 而确定影响实地查勘的程度，应区分 完全不能入户还是可以部分入户。此 外，估价人员还应主动与承办法官联 系沟通，若当事人明确不配合，或者 以各种理由拖延查勘时间的，也可以 寻求法官进行帮助协调。如法院也协 调不成时，估价人员在征求法官意见 后，也可采取不入户或部分入户的方 式完成实地查勘工作，并在报告中进 行披露及说明。

（二）房屋发生灭失、火灾

某些纠纷案件中，涉案标的物可能是一些已经灭失或者发生火灾等重大损坏后的房屋，实地查勘中估价对象的各种状况与案件中需评估的设定状况存在较大差异。遇到此类司法评估项目时，估价人员应要求法院及相关当事人提供灭失或损坏前的详尽书面材料及影像资料，实地查勘时重点关注估价对象各项状况差异，同时尽责调查核实提供材料的客观真实性及前后差异性，并做好相应查勘记录。

（三）房屋损害赔偿

司法案件中还会涉及房屋损害赔偿的项目，例如：因日照、噪音及环境污染造成损害影响的房屋；因房屋自身因素引起的房屋倾斜、开裂、变形、漏水等房屋损害赔偿；因周边修建机场、铁路、高架路、高压线对房屋带来的价值贬损等等，以上种种情形都可能对房地产价值带来不同程度的价值贬损。当对上述特殊项目进行现场查勘时，估价人员应该提前做好相应的特定项目技术预案，针对造成损害的因素及项目进行重点观察、记录、分析、研究。

如评估有日照损害的房屋时，应按日照影响不同的时间（如早、中、晚），从多个时间维度去实地观察并记录，更加详细客观了解该房屋确切的日照时间，从而确定其因光照问题带来的影响程度。

（四）“凶宅”评估

对于“凶宅”评估时，一般来说，涉“凶”房屋并非物理上的瑕疵，而是涉“凶”事件，这类非物理上的瑕疵对房屋价值客观存在一定程度上的减损率。实地查勘时，估价人员应详细了解涉“凶”事件的起因、时间及 发生地点，除关注于房屋自身的各项 区位状况及实物状况外，还需要了解 当地群体对该时间的了解及接受程 度，包括小区邻居、物业公司人员、 安保人员、居委会人员、周边中介及 社会其他大众群体等，从而判断该时 间的影响程度，以便后续测算中合理 计算项目减损率，最终合理客观确定 涉“凶”住宅房地产市场价值。

五、结语

房地产司法评估是房地产评估与司法鉴定相结合的行为，既有司法公正、公开、公平的特点，也有房地产估价的科学与专业性。作为长期从事房地产司法评估的房地产估价师，我们深知司法评估的重要性，评估不只是专业鉴定，更是维护社会公正正义的体现。司法的灵魂和生命是公正，为追求公正与公平，房地产估价从业人员应提高专业能力、学习法律法规、提升专业素养，让人民群众在每一个评估案件中感受到公平与公正。