教育用地出让价格评估要点分析——以北京市某国际学校补缴地价评估项目为例

北京京港房地产土地资产评估有限公司　郭 爽

摘　要：教育用地作为公共管理和公共服务用地中的一种，属于评估中处理难度较高的一类用地。本文从某国际学校用地补缴地价款项目评估实践出发，分析教育用地出让项目中可能涉及的估价技术难点，对不同估价方法的具体运用和参数的确定提出建议。

一、教育用地项目类型及特点

教育用地包括高等教育、中等职业教育、中小学教育、幼儿园、特殊教育设施等用地，以及为学校配建的独立地段的学生生活用地；从规划用途可以看出，该类型用地普遍具有非营利性的特点。现行供应方式以划拨为主。符合出让条件的教育用地一般为应用型院校、国际类院校等。

教育用地出让评估主要涉及三个类型，包括“招拍挂”底价评估、划拨用地现状出让评估和已出让用地调整规划条件补缴地价款评估，其中估价技术路径的确定与其他用地相比基本相同，但由于公共管理和公共服务用地的土地、房地产一二级市场均未发展成熟，在方法选择、参数确定等方面比一般经营类用地更为困难。

二、估价技术要点

（一）方法选择

根据现行的《土地估价规程》，评估公共管理与公共服务用地，宜选用市场比较法。当缺少市场可比案例时，酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法，慎用收益还原法和剩余法。在出让地价评估时，依据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》，还需满足至少“三选 一”和“二选一”的要求。在划拨地价评估时，依据《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》，在采用至少两种方法评估时，还应统筹考虑当地出让案例实际，合理确定划拨地价水平。

上述是评估方法选用的基本原则，但实际操作中需要考虑到教育用地自身的特点、现状市场情况等因素。本次以北京市某国际学校教育用地补缴地价款项目（以下简称该项目）评估中的实践经验为例，对各方法的实际选用情况展开分析。

该项目用地于2000年左右办理出让手续，在后续建设过程中扩增了建筑规模并已竣工投入使用，该项目属于已出让项目调整容积率补缴地价款，调整前后容积率均低于1，需按容积率为1核算楼面地价。根据项目类型，需要评估设定条件下的教育用地出让地价。

1.市场比较法

经调查，北京市出让土地市场近三年无教育用地出让案例，涉及公服用地出让的有1宗，用途为图书展览用地，且案例所在区位状况与该项目差距较大，差异性远大于相似性，不可选用。将选取范围扩大到全国，共统计出448个教育用地出让案例，筛选出与北京市经济状况、房地产市场状况接近的城市，包括上海、广州、深圳，其中与该项目区位条件相近的有1宗，在仔细调查区域定位、土地利用条件，对比城市地价水平之后，发现与该项目宗地可比性仍较低。

综上，在当前的土地市场环境下，北京市教育用地出让评估不适合选用市场比较法。

2.收益还原法

目前，北京市土地利用以划拨、出让、转让为主，纯土地出租市场尚未成熟；考虑到教育用地的利用方式以自营为主，理论上的评估思路为企业经营收益扣减非土地资产纯收益得出土地收益，再还原求出地价。但是这里有两个技术难点：首先，采用企业经营收益扣减方式求得的地价为已建成项目的地价，还需进一步扣减建设期土地增值部分，调整至待开发土地价格；其次，非土地资产纯收益的求取难度较高。目前，这些环节的处理方式缺少明确的规定，在当前北京市教育用地土地市场环境下，不适宜选用收益还原法。

3.剩余法

剩余法适用于各类待开发土地的评估，该项目属于营利性教育用地，从开发利用的角度来求取地价是符合经济原理的，同时为满足“三选一”的要求，剩余法属于必选方法之一。

4.公示地价系数修正法

北京市现行的2022版基准地价体系中，已经包括公共服务类基准地价体系，并对二级类教育用地用途修正明确了具体系数，因此可采用基准地价系数修正法测算该项目地价。

即使同属于教育用地，不同的利用方式对地价的影响很大。该项目现状用途对应了《北京市国土空间调查、规划、用途管制用地分类指南（试行）》中的三级类其他教育用地（特殊教育、国际学校），仅通过现有的基准地价体系修正后求取的地价水平，可靠性相对较弱。

5.成本逼近法

成本逼近法适用于土地市场欠发育、交易案例少的土地价格评估，从这一角度出发，该项目用地理论上适用成本逼近法；但项目所在地位于北京市中心城区，土地取得费的确定无论是采用集体土地转国有或是国有低阶用地转高阶用地的方式，可靠性均较低。土地增值收益的求取也受市场数据限制，累加结果较难模拟出合理的市场价格，故在可以选用公示地价系数修正法的情况下，不建议选用该方法。

（二）参数确定

根据上文分析，可知当前北京市教育用地评估适用性较高的方法为剩余法和基准地价系数修正法，其中基准地价系数修正法的修正体系在公开文件中已有明确规定，故不再展开，这里主要分析剩余法参数如何确定。

对该项目教育用地规划利用条件进行分析后，认为建成后以国际学校自营为最高最佳利用，因此不动产开发价值选用经营方式下的收益法测算确定。

1.学校年经营总收入的确定

学校经营的收入包括学费收入及餐饮费、制衣费、课外教育费等其他收入，其中学费收入为主要收入，收费标准受国际学校级别、学校规模、学生定位、教学课程设置、师资力量等因素影响，测算时，通过选取同级别、同类型的学校学费标准比较确定，可入学学生数量则需要根据学校年级设置、规划建筑规模、用地面积、地区教学需求情况，在满足《北京市中小学校办学条件标准》《北京市外籍人员子女学校管理办法（修订）》的要求下综合确定。餐饮费等其他收入由于各国际学校的要求不同，其他收入的内容和比例不相同，该项目通过调查现状运营和同类学校收费情况确定其他收入占总收入的比例。

2.学校年运营总费用的确定

学校的运营费用一般包括人员支出费用（教职工工资薪金、福利费、社会保 障缴款等）、管理费用、财务费用、餐饮费、制衣费、房屋维修费用、保险费用、设备折旧费、各类税费（一般情况均免征），其中与房屋相关的费用按照房屋重置价的一定比例计取，其他费用则是调查行业统计数据按总收入的一定比例确定，该国际学校项目由于存在一定的稀缺性， 所以是通过调查市内同类型学校的经营情况综合确定。

3.经营利润的确定

受新冠疫情和国际形势的影响，国际学校学生数量相对有所下降，同项目类型学校在过去三年的利润均处于较低水平；在取值时不能仅依据历史水平确定，要分析外在客观因素是否长期存在，界定正常经营情况，调查行业平均经营管理分配比例，确定经营利润。

4.还原利率

通过调查得知，该项目学校用地虽已出让，但不允许买卖，如果出现无法经营的情况，需移交给政府，因此在确定还原利率时，要考虑该部分权益限制对房地产价格的影响，避免高估。

（三）补缴地价项目中的其他要点

我们不仅要做估价，还要做专业技术服务，做好政府和土地权利人的技术助手。在该项目中我们同时提供政策咨询服务，在此过程中，发现几点需要思考的地方。

1.与历史政策的衔接

以北京市为例，早期办理出让，容积率小于1时签订出让合同是按地面价签订，因此需要判断当时缴纳出让金对应的地价内涵。以该项目为例，容积率调整前后均小于1，如果前期合同已按容积率为1缴纳地价款，则本次不应再补缴。

2.与城市规划与发展政策的匹配

《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）提出，对可以使用划拨土地的教育等项目，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地。土地成本在投资成本中一直占有高比例，从科教兴国的发展战略角度看，教育用地作为基础要素之一，还需要发挥民生保障作用。如何将属于历史遗留类等公共服务用地补缴地价款项目与相关发展政策相结合，有待进一步研究。