收益还原法测算加油站土地使用权价值初探

摘要：本文结合实际遇到的案例，分析了利用估价期日加油站的客观经营收益测算加油站类商业用地地价的过程，供大家估价实践中做参考。

关键词：加油站、收益还原法、土地使用权价值评估

一、估价对象基本情况

待估宗地位于寿县堰口镇寿六路西侧，土地使用权面积：2000平方米，土地使用权取得时间：2015年12月27日，土地使用权年期：40年使用权，估价期日：2018年12月27日，土地剩余使用权年限37年，现状建有钢混结构办公及辅助用房100平方米，钢结构罩棚400平方米（两栋建筑物于2016年12月份建成）。配备有总容积约80立方米的4个储油罐，安装4台税控加油机，2台配电瓶，1台发电机及相关配套设施。根据市场调查，类似加油站日加油量约1700升， 其中92#汽油每天加油量约800升、95#汽油每天加油量约300升，0#柴油每天加油量约600升

二、收益还原法概述

收益还原法定义：将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。

基本公式如下：P= a/r×[1-1/(1+r)n]

式中：

P--土地收益价格

a--土地纯收益（或地租），每年不变

r--土地还原率，固定且大于零

n--未来土地使用年期。

三、测算过程：

  （一）房地产年净收益的测算：

1、估价期日各品种油进价与售价如下表：

各品种油进价与售价           单位：元/升（币种：人民币）

2、销售收入（按每年360天计算）

  =﹝（6.41×800+6.89×300+6.08×600）×360天﹞=390.35（万元）

3、进货成本

进货成本为加油站油品购入价款（含增值税，按每年360天计），则：

进货成本=﹝（5.20×800+6.00×300+5.00×600）×360天﹞

=322.56（万元）

4、运营费用

主要为管理费用，包括工作人员的工资费用、办公费用、交通运输费、广告费等，参照估价委托人提供的财务报表，本次运营费用按照其销售收入的6%计取，则：

运营费用=销售收入×6%=390.35×6%=23.42万元

5、设备年折旧费用

指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括油罐、加油机等折旧。根据委托人提供的数据及实地查勘和调查，该加油站现有4个储油罐，安装4台税控加油机，2台配电瓶，1台发电机及相关配套设施。根据市场调查及估价委托人提供的资料相关设施设备市场价值如下表：

设施设备价值合计表           单价：万元（币种：人民币）

此次估价参照《安徽省定价成本监审固定资产折旧技术规范（试行）的通知》（皖成本〔2011〕2号），按照储油机器设备经济使用寿命15年，残值率为0%，以直线折旧计，则：

年折旧额=32.90/15=2.19（万元）

6、保险费：

估价期日估价对象建筑物的重置价值测算如下表：

建筑物重置价值测算表：                 币种：人民币

房屋保险费率通常为房屋重置价格的一定比例，按保险公司房贷保险费计费标准确定为2‰，则：

   建筑物年保险费=建筑物重置价×保险费率

=（17.80+24.00）×保险费率

=41.80×2‰

=0.08（万元）

 7、建筑物年折旧费用：

依据出让合同的约定，该宗土地使用权期限届满后不续期，地上建筑物无偿收回，估价时按照地上没有建筑物残值处理，因此，房屋年折旧费为：

年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限

  （备注：房屋可使用年限为房屋建成至土地使用权期限届满的期限）

  =（17.80+24）/39

  =1.07（万元）

 8、房产税：依据相关税法，自营性房地产房产税以房屋原值一次性减除10%-30%后房产余值的1.2%记取。根据委托方提供的资料，该加油站办公及辅助用房的房产原值为30万元（依据《财政部、国家税务总局﹝财税（2008）123号》﹞，加油站罩棚不计房产税），则：

房产税=30×（1-30%）×1.2%=0.25（万元）

9、增值税金及附加

包括增值税（税率16%）、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加，估价对象位于寿县堰口镇，根据有关规定，（城市维护建设税为增值税的5%，教育费附加为增值税的3%，地方教育费附加为增值税的2%），则

    增值税=销项税费-进项税费

      =（390.35-322.56）÷(1+16%)×16%

      =9.35（万元）

增值税金及附加=9.35×[1+(5%+3%+2%）]

      =10.29（万元）

10、营业利润

营业利润=销售收入-进货成本-运营费用-设备年折旧费用-保险费-建筑物年      折旧费用-房产税-增值税金及附加

=390.35-322.56-23.42-2.19-0.08-1.07-0.25-10.29

=30.49（万元）

11、年平均流动资金

根据市场调查，类似加油站约15天左右进行一次采购，则

年平均流动资金=年平均进货成本/年平均进货次数=322.56÷（360/15）=13.44万元

12、年平均经营利润

根据市场调查，目前寿县乡镇地区普通商业行业利润率在5%～10%之间，本次估价我们直接取8%为其商业经营利润率，则

年平均经营利润=（运营费用+平均流动资金）×8%=（23.42+13.44）×8%=2.95（万元）

13、房地产年净收益

年净收益=营业利润-年平均经营利润

=30.49-2.95=27.54（万元）

  （二）待估宗地土地使用权价格的测算：

1、土地、房屋还原率的确定

①求取土地还原率方法的选择

估价人员采取安全利率加风险调整值法来确定土地还原率。根据公式：土地还原率=安全利率+风险调整值。式中，安全利率可以采用中国人民银行公布的同期存款利息率；风险调整值可根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场并综合当地近几年通货膨胀因素来确定。则：土地还原率=安全利率+通货膨胀率+风险调整值。

②土地、房屋还原率的确定

ⅰ.安全利率的确定

对于安全利率的提取，《城镇土地估价规程》中规定“可选用同一时期一年期国债利率或银行一年期定期存款年利率”，本次估价人员认为，对于安全利率的提取，采用同一时期最长期银行存本取息利率是更加符合资本还原率的特性，故采用在估价期日，中国人民银行公布的1年期存本取息利率1.5%，作为本次土地还原率确定过程中的安全利率。

ⅱ.风险调整值的确定

在本次评估过程中，对风险调整值，估价人员采用近几年的当地平均通货膨胀率再加上估价人员判断的风险调整作为风险调整值，则：

风险调整值=通货膨胀率+风险调整

a、年通货膨胀率

根据国家统计局发布的统计公告，我国近几年的消费价格指数：2014年-2017年通货膨胀率分别为：1.5%、1.4%、2.0%、1.6%，近几年来年通货膨胀率平均增长约1.63%，结合寿县堰口镇当地情况，本次估价通货膨胀率平均增长率取1.60%。

b、风险调整

综合本次项目的用地特性，估价人员认为本次风险调整幅度为2.9%比较合适。则风险调整值=1.6%+2.9%=4.5%

c、确定土地还原率

根据公式：土地还原率=安全利率+风险调整值

     =1.5%+4.5%

     =6.0%

d、确定房屋还原率

    房屋还原利率的确定：由于土地本身不存在折旧，相反还会增值，而房屋随着使用会逐年损耗。理论上，投资房屋比投资土地风险更大，所以房屋还原利率一般高于土地还原利率2%-3%，本次评估确定房屋还原利率高于土地还原利率2%，土地还原利率为6%，则房屋还原利率为8%。

    2、土地使用权价格的确定

建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率

建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费×已使用年限

       =（17.80+24.00）-（1.07×2）

       =39.66（万元）

 建筑物年纯收益=39.66×8%=3.17（万元）

土地纯收益=房地产年净收益-建筑物年纯收益

       =27.54-3.17=24.37（万元）

 总地价= P﹦a/r×[1-1/(1+r)n]

       =24.37/6%×[1-1/(1+6%)37]

       =359.14（万元）

土地单价=359.14×10000÷2000=1796.00（元/㎡，取整）

参考文献：

1、《资产评估法》(中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一 次会议于2016年7月2日通过,2016年12月1日起施行)；

2、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508- 2014,2014年12月 1日实施)；

3、《房地产估价规范》(GB/T 50291- -2015,2015年12月1日实施)；

4、《土地估价基础》（邹晓云著，2010年5月）；

5、《房地产估价案例与分析》（中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写，2017年5月第九版）；

6、《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）；

7、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发〔1985〕19号）；

8、《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》（中华人民共和国国务院令第448号）；

9、《财政部、国家税务总局﹝财税（2008）123号》；

10、《安徽省建设工程概算定额（2011年）》；

11、《安徽省建筑工程计价定额（2018年）》；

12、《安徽省定价成本监审固定资产折旧技术规范（试行）的通知》（皖成本〔2011〕2号）。