摘  要：确定容积率修正系数，是土地估价工作中的重点和难点。笔者结合工作实例，分析了市场比较法中容积率修正的理论依据、原则以及修正系数编制的具体方法，并探讨了各种方法的实用性，为土地估价实践操作提供参考。

关键词：土地估价  容积率  修正系数

由于在估价对象区域内，几乎没有容积率相同的比较实例，因此必须进行容积率修正。而确定容积率修正系数，则是土地估价工作中的重点和难点。笔者在此结合工作实践，谈谈市场比较法中容积率的修正，权当交流，抛砖引玉。

 一、容积率的内涵及其特性

 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：

(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。

人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

 (四)容积率存在客观上的最合理值。

    在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

    二、容积率修正系数确定的原则

    根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则：

    (一)遵循报酬递增递减原则。

    地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系。

    (二)应体现容积率对地价的影响特点。

    不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位(级别)、分用途编制相应的容积率修正系数表。

    (三)应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。

    样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价;而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。

    (四)应体现合理的收益分配关系。

    地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。

    三、容积率修正系数表的编制

    容积率修正采用修正系数来修正计算。有些城市在公布城市规划区内基准地价时，同时公布容积率修正系数，这样可以为估价获得方便。在没有官方公布容积率修正系数情况下，则需要估价人员自己通过调查，分析容积率与地价水平间的相关关系，编制修正系数表。一般可以通过以下步骤进行。

    (一)收集资料，主要了解城市规划关于容积率的规定标准，以及容积率现状水平(可利用土地登记资料查询)。

    (二)测算修正系数，进行容积率与地价水平的相关分析，依据容积率与地价的相关系数制定容积率修正系数。

    (三)利用容积率修正系数修正地价。需要注意的是，容积率在城市总体规划上同一区域虽有一定限制，但在现实的土地利用结构中，不同区域、不同用途的情况下容积率变化较大。容积率修正体系的建立应针对不同情况，作出相应的分析。关键是要具体问题具体分析，分用途作出容积率是否修正的判断和方法。

    容积率修正系数表的编制，通常采用区域平均容积率按容积率区间进行计算赋值修正建立容积率修正体系的做法。但这种运行做法并不完全适用于每个地方。所以，有时候对于特定城市，可以采取从各个均质区域选取典型样点，对容积率变动与典型样点地价变动之间的关系作出分析，建立容积率变动与样点地价变动幅度的关系图，并尽可能从关系图中得出容积率变动与样点地价变动幅度问的连续函数关系，从而以之为修正系数表来指导容积率修正。

    四、市场比较法中容积率修正实例

    实例一

    估价项目名称：位于×××××××××××某地块国有出让土地使用权抵押价值评估。

    估价期日：××××年××月××日。

    地价内涵：本报告所评估的待估宗地地价内涵是指待估宗地在公开市场条件下，于估价期日××××年××月××日现状利用条件下，设定用途为城镇住宅用地，设定容积率为5.9，土地开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通水、排水、通讯“五通”及红线内场地平整“一平”，且不存在他项权利条件下的国有出让土地使用权价值。由于待估宗地与可比案例宗地规划容积率不同而需进行的修正，我们引用编制了该区域住宅用地容积率修正系数表（表1）。

    实例二

    项目名称：位于××××××××××××××××某宗地国有出让土地使用权抵押价值评估。

    估价期日：××××年××月××日。

    地价内涵：本报告所评估的待估宗地地价内涵是指待估宗地在估价期日××××年××月××日现状利用条件下，设定用途为商业用地，设定容积率为2.5，土地开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通水、排水、通讯“五通”及红线内场地平整“一平”，且不存在他项权利条件下的国有出让土地使用权价值。待估宗地与比较案例的容积率不同，土地利用强度不同，需进行容积率修正，我们引用编制了该区域商业用地容积率修正系数表（表2）。

    对当前容积率修正系数确定方法的分析：

    当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：

    (一)特尔菲测定法

    在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。

    此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般5%以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映。

    (二)样点地价法

    通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数。

    此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数，从方法论讲是比较合理的，但在土地市场刚刚开始发育，市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下，一般城市并不具备足够的市场样点资料，无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。

参考文献

[1] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)、中国标准出版社、2014

[2] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)、中国标准出版社、2014

[3] 中华人民共和国住房和城乡建设部、《房地产估价规范》GB/T50291-2015、中国建筑工业出版社、2015

[4] 史源英主编、土地估价方法与实务、北京房地产估价师和土地估价师协会、2009-5-1、2011年第二次新印刷

[5] 邹晓云主编、土地估价案例与报告分析、中国大地出版社、2009-5-1、2011年第二次新印刷