关于房屋损害评估方法的探讨 

摘要：房屋损害鉴证评估是评估受损房屋的损害价值，合理确定房屋损害的赔偿金额。进行房屋损害评估首先要对房屋损害的种类及损失进行分析，之后要进行损害评估方法的确定，最后要分析房屋损害评估中需要注意的问题，这样才能产生一个科学、合理的评估结论。科学、合理的房屋损害鉴证评估对促进社会和谐和社会经济的协调发展具有重要意义。

关键词：房屋；房屋损害；鉴证评估

中图分类号：D92 文献标志码：A

由于房屋具有位置固定性、长期使用性、大量投资性等特性，因各种各样原因而造成损害的事不可避免，特别是各种自然灾害、突发事件等问题造成的房屋损害时有发生，因而涉及索赔、仲裁和诉讼需要对其进行损失评估的情况也越来越多，鉴证评估结论逐渐成为解决纠纷的主要法律证据。房屋损失评估是对评估涉及的房屋价值或价格的减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断，公平合理的评估，对促进社会和谐、维护法律的公正性、救助受损者、促进社会经济的协调发展等都起着重要的作用。

一、房屋损害的种类及损失分析

房屋损害一般来说，是指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。

（1）房屋损害的分类。1）实体性损害是指对房屋有形组成部分的损害，包括影响主体结构、围护结构、装饰装修等的损害。2）功能性损害是指房屋及其所在小区内外规划的改变，如房屋层高、小区绿地道路等发生改变，以及影响房屋采光、日照等方面的规划变更，从而对房屋功能发挥产生的负面影响。3）经济性损害是指对损害事实的发生间接影响房地产的外部环境，从而减损其价值的损害，如环境污染带来的损害、异议登记不当带来的损害、房屋(土地)登记部门的其他登记错误带来的损害，以及区域规划调整带来的损害。具体还可分为可修复的损害和不可修复的损害、暂时性的损害和永久性的损害。

（2）房屋损害造成的损失分析。房屋损害造成的损失可以分为两块：价值减损（不可修复的损害）和经济损失（可修复的损害）。相关经济损失分为直接经济损失和间接经济损失。直接经济损失即修复费用，间接经济损失如修复期间的租金损失，停产停业损失，搬迁费、周转费等等。

 （3）房屋损害赔偿金额的量化。对房屋损害的分析最终目的是确定损害的赔偿金额，这是不言而喻的简单道理，然而受损房屋的赔偿金额究竟是多少，常常是难以回答的复杂问题，这一看似简单的问题常会引起复杂的矛盾和纠纷。问题之所以简单，是因为房屋受损是明确的客观事实，相应地，人们便要求责任者向受到经济损失的一方进行明确的赔偿。问题之所以复杂，是因为引起房屋损坏的原因 、对房屋整体结构的影响大小、房屋的新旧程度、责任者的责任大小以及人们对房屋损坏的认识等因素难以与具体的赔偿金额之间建立明确的关系。因此，对于不同类型的损害及所造成的损失要对其进行客观分析确定其性质，采取科学的评估方法进行评估。

二、房屋损害评估方法

房屋损害经济价值评估首先应确定造成房屋受损的因素，其次才能量化因素对价值的影响。根据减损部分是否可修复、收益是否可量化、是否存  在类似类型的补偿案例，选择适宜的方法 。

（一）房屋完全毁损不可修复的损失评估

若要按原来的结构类型和大小将完全损毁的房屋重建起来，除了清理场地所需的费用外，还需要多少投资呢?显然其工程造价与同 一类型建筑的面积A的大小和当地当前单位面积的市场价或称为重置价R有关,是两者的乘积。然而这一乘积还不是该房屋的实际损失价格，因为原来的房屋已经使用了一段时间，其性能与新建房屋有所不同，还应当考虑其新旧程度的影响。因此对于他方原因造成完全毁损的房屋的损失金额或责任者的赔偿金额P应当用下式来表示 。 

P=（A×R+C1-C2 ）×C3×C4  (1) 

式(1)中:

A是房屋原有面积；

R是当地当前单位面积的市场价(包含土地价）；

C1 是拆除工程费用；

C2是拆除物残值；

C3是房屋的折旧系数 ;

C4是造成房屋损毁的责任者应当承担的责任系数。

其中，拆除工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额，费用包括直接费、间接费、利润和税金。拆除物残值评估应当根据估价时点的回收市场价格合理确定。

（二）可修复的房屋损失评估

对于可修复的房屋损失的评估，一种做法是根据房屋的类型、质量问题的性质和严重程度提出具体的修复方案 ，再根据这 一修复方案做出工程预算 ，其工程预算可作为修复费用 ，这也就是受损房屋的经济损失 。在此基础上考虑有关方的责任大小，就可得出受损房屋的赔偿金额。这一方法虽然是可行的 ，但是当损害问题较为复杂时 ，修复方案难以确定，甚至双方对工程预算也产生分歧，致使这类问题久拖而得不到解决。根据我们的经验，如果换一种估算损失的方法，常常能使问题得到较为圆满的解决，这种方法是找出房屋修复费用与房屋损坏程度之间的关系，即损坏越严重，修复费用越多的特点 ，在公式 (1)中增加一个反映各种房屋损坏状况的系数K，我们就可以对各种受损房屋的经济损失迅速地做出估算 ，如下式所示:

P= A×R×Cl×C2×K    (2) 

式 (2)的意义是很明显的，考虑房屋的新旧程度、房屋的损坏状况及责任者的责任大小等因素的影响 ，对重建同类房屋现时的工程总造价进行折减，折减后的工程造价，就是受损房屋的经济损失或责任者应 当付出的赔偿金额。下面对上述公式中的系数做进一步的说明： 

A---是房屋的总面积 (㎡ )，其值按国家有关规定进行测定;

R--- 为当地当前同类建筑每㎡的市场平均价 (不包括土地使用价 ) 。

Cl ---为房屋新旧程度的折旧系数 ，它与原房屋的设计使用年限和已经使用的年数有关。 

C2---责任系数。应根据责任者的责任大小在 o～1的范围内取值，当应负完全责任时取 1；在一般情况下，责任者的责任系数常常小于 1；当然 ，取0表示认定的责任者没有责任，但是，这种情况也较少。

K---房屋损坏状况系数。其评定标准应根据《民用建筑可靠性鉴定标准GB50292-2015》的规定，并结合结构主体部分的损坏状况，以及地基基础的状况和房屋的倾斜程度等进行综合评价。我们将房屋损坏状况分为A、B、C 和D四个等级，分述如下：

A级：个别承重构件有轻微的损坏 ，个别非承重构件有不 同程度的损坏；附属构件有不同程度的质量问题，不需修理或仅需稍加修理，仍可继续使用。

B级：多数承重构件有轻微质量问题，部分有明显的质量问题 ；个别非承重构件有严重的损坏，需经一般修理．采取安全措施后可适 当使用；或多数承重构件有轻微质量问题部分有明显的质量问题，个别非承重构件有严重的损坏需经一般修理 ，采取安全措施后可适当使用；

C级：多数承重构件有严重的损坏或部分倒塌，应采取排险措施；需大修，局部拆除；

D级：多数承重构件倒塌 ，需拆除。

相应于上述四种情况的损坏状况系数见表 1

表1：损坏系数k与损坏状况的对应关系

三、房屋损害鉴证评估中需要注意的问题

1.房屋损害在理论上存在无形损害和有形损害之分。房屋无形损害因其房屋本身没有损害，只是受到各种政治、经济等政策因素影响而导致房屋价值降低，这一种情形，我们通过正常的房屋评估技术就可以对其进行评估。在房屋有形损害评估中，同时也包含了房屋无形损害而导致的房屋价值降低的因素，比如房屋的收益水平、价差法中的房屋市场价格等。本文主要探讨的是房屋有形损害评估，并且在房屋损害评估形式上不作区分，因此统称为房屋损害损失评估。

 2.房屋损害评估是评估的受损房屋的损害价值或因修复所花的费用。评估时应把握房屋受损前后的状况，包括房屋的结构、用途及受损的部位、类型、程度等。评估中，要考虑受损房屋是否出租或自用，还要考虑因房屋损害贬值导致的土地经济价值贬值的因素。

3.不可修复的房屋损害评估，要对受损害的房屋进行合理鉴定，划分出不可修复的部位、面积、类型以及对主体房屋的影响程度。按部分不可修复但主体房屋尚可使用和完全不可修复分别进行评估。

四、结语

房屋损害鉴证评估作为一种特殊的评估业务，其目的是为解决纠纷提供价格参考依据，当受损房屋的问题较为复杂，其经济损失通过修复工程预算的结果来估算难以被人接受时，本文提出的评估方法或许能够较为圆满地解决纠纷双方的矛盾，其客观、公平、谨慎的工作态度，科学、合理、准确的评估方法，可以保证鉴定评估结论的科学性、公正性、严谨性。当然，文中所给出的各系数还有待在实际应用中进一步改进和完善。

参考文献：

[1] 柴强.中国房地产损害赔偿估价的理论与实践[j].中国房地产估价与经纪，2008，（6）.

[2]柴强主编.《房地产估价理论与方法》[m]北京：中国建筑工业出版社，2013：10.

[3] 中国价格协会.《不动产价格鉴证评估技术规范》，中价协2020[2020]39号