【摘要】 日常接触到的房地产估价业务中，我们对住宅或商铺等房地产的评估范围已包括房屋的内部装修，装修往往是在比较法、收益法等方法测算中作为一个指标影响因素，不需单列计算装修的具体价值。那么当委托方需要针对房屋的装饰装修部分进行评估时，我们应遵循哪些原则及程序，选取适当的评估方法以估算准确的装修价值呢？本文根据在实际工作中接触到的相关装修评估业务，来探讨评估过程中的具体操作程序及方法。

关键词：房地产价值评估  装饰装修评估  成本法

一、房屋装饰装修的认识及估价需求

1、基本概念

房屋装饰装修即在房屋主体结构工程完工之后，对其进一步的完善，使建筑物的内外表面及空间美化处理的过程，工程一般分为室外装修工程和室内装修工程。室外装修工程即外墙体装饰，通常用玻璃、石材、外墙涂料根据设计的不同要求施工;室内装修工程主要包括:装饰(吊顶、墙体、地面装饰)、安装(水电线路铺设、空调管路及通风管路铺设、弱电线路及点位设置、防水、灯具洁具安装等)。

2、装饰装修的估价需求

根据接触到的房屋装饰装修工程评估业务,其估价原因可总结为以下几种

(1)征收房屋补偿的需要

《国有土地房屋征收评估方法》第十四条

规定:被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋.的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。根据此规定，评估机构可以承接房屋室内装修装修价值评估的业务。

(2)房屋租赁纠纷

常见的主要为出租方提前解除租赁合同，而承租方已出资对房屋进行装修。承租方为申请赔.偿而委托评估机构确定房屋装饰装修价值。

(3)房屋装修合同纠纷或对装修工程质量存在异议而要求评估

合同纠纷主要因为甲乙方之间在装修工程进行中产生的意见不一致，或者由一方违反合同约定而导致装修进度中止。若双方产生纠纷需要确定装修工程中的赔偿金额，则需要委托专业的评.估机构来确定已装修部分的现状价值。

(4)因房屋损毁等原因为申请赔偿而需要.对房屋装修价值评估

这一类属于人为等因素造成房屋损毁，业主申请赔偿时需要确定装修残余价值。

二、评估方法的选择

根据《房地产估价规范》中规定，对房地产的估价方法一般选择比较法、收益法、成本法等。而在房屋装饰装修评估过程中，可分别对以上几种方法的适用性进行分析。

1、比较法

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其各因素的差异对可比实例的成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。在装修评估中，估价对象的装饰装修往往是根据业主的经济状况、习惯偏好等呈现出多种类型的装修风格，个性化较强。难以收集与估价对象类似的可比案例，且在个别因素修正时往往难以找到一个可供量化的标准，难以确定修正的幅度。

2、收益法

收益法是预测估价对象未来的收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转化为价值得到估价对象价值或价格的方法。一般情况下，一套商品房完成装饰装修后可以给出租方带来收益，那么房屋的装饰装修工程价值可以用收益现值化来衡量。而根据装饰装修材料的耐用年限，远远低于房地产建筑物的使用年限，且装饰装修工程带来的收益价值呈日渐递减趋势，与房屋租金的涨幅相背离，在收益法测算中往往难以单独剥离出装修部分的价值。

3、成本法

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。在房屋装饰装修评估中，直接按照装饰装修工程量来计算材料的成本费用，再减去折旧等费用，以此估算估价对象合理的价值或价格。

综合以上分析，成本法能够较客观反映出房屋装修价值，通过细分装修工程量，计算主材料、辅料、人工费等成本及管理费、利润、税金等费用得到估价对象于价值时点的价值。

三、成本法在房屋装饰装修评估中的测算过程

在房屋装饰装修评估业务中，较多的采用成本法进行评估价值。以下分析成本法测算过程中主要考虑的几项内容。首先需要清楚的是评估范围，了解委托方的实际需求，然后确定待估房屋装饰装修工程量，对装饰装修材料细分定价得出客观合理的评估价值。

1、确定评估范围

在评估过程中，一般按照建筑装饰的部位分类来确定评估内容，根据建筑物的不同装饰部位，氛围室外装饰和室内装饰两类：

室外：外墙装饰材料：外墙、阳台等建筑物全部外露的外部装饰所用的材料。

室内：①吊顶材料：铝扣板、石膏板、铝方通等；

②内墙材料：墙面挂网批荡、乳胶漆、壁纸等；

③地面材料：地砖、木板、地毯等装饰材料；

④隔断材料：不锈钢钢化玻璃隔断、轻钢龙骨石膏板隔断、移动隔断等；

⑤室内装饰用品及配套设备：装饰灯具、空调设备、卫生洁具等；

⑥电气设备材料：变配电系统、照明系统、监控系统、灯具及相关管线等；

⑦给排水：给水系统、污水排水系统、卫生洁具及相关管线等；

⑧消防：消防栓系统、烟感喷淋系统及相关管线等。

2、选取装饰装修工程计价方式

房屋装饰装修工程属于建筑工程中单位工程的一项。工程计价的方法适用于房屋装修工程材料成本的统计与计算。工程造价计价分为定额计价和工程量清单计价两种方法。

①定额计价是指工程造价中材料为定额的直接费、间接费、税费及利润的计价形式。定额计价是依据政府部门公布的各种工程预算定额来计算工程造价。在实际评估业务中，随着装修水平的提高和材料的选择多样化，定额计价的方式往往不能真实反映材料的价格，并难以根据估价对象的实际情况进行修正调节。因此，若要准确反映装修材料成本，还需制定相关的工程量、成本标准，便可以得到不同建筑结构和装饰层次类别的重置成本公式。

②工程量清单计价过程是在统一的工程量计算规则的基础上，根据具体工程的施工图纸计算出各个清单项目的工程量，再根据所获得的工程造价信息和经验数据计算得到工程造价。工程量清单由分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、规费项目清单、税金项目清单组成，工程量清单计价方法以综合单价为基础，即包括材料费、人工费、机械使用费、管理费、利润。

工程量清单计价是将各种原材料分部分项的单个计算，能够直接反映原材料的成本。但一般会加大工作量。在接触到的装修评估业务中，若估价委托人未提供关于待评估房屋室内装饰材料的清单，则计算材料数量一般采用工料测量法，即通过估价师实地测量得到评估范围内的各装饰材料的数量或面积（如隔断墙的面积、铺设地砖的数量等）。若估价委托人有提供相关的装修材料清单，则我们可以在估价委托人的带领下，在现场依次核查清点材料的装修情况，并整理出材料清点表。确定单一材料成本时，可通过相关网站查询材料价格，同时需要估价师自身积累丰富的评估经验，能够准确判断装饰装修材料的合理成本。

3、综合考虑人工费、折旧等因素

①人工费，即房屋装饰装修过程中产生的人工费用。一般按照当地市场建筑工程人工费用计算。

②折旧因素，指房屋装饰装修材料同房地产一样，存在时间及功能的折旧。一般是指根据各类装饰装修材料的磨损消耗而确定装饰装修项目的耐用年限，结合装饰装修材料性质和强度的变化，随着装修材料多样化的更新，原有材料在某些功能上的落后造成价值的损失。

四、增值税的税率和征收率

1、工程量材料价格的确定存在差异

在计算工程量时，我们一般是在比较正规的材料交易网站上查询对比价格。对于每位估价师而言，材料价格的确定往往存在较大的主观性，在成本法测算时会得出相差较大的结果。且装饰材料价格更新较快，在价值时点的评估价格或许与装修时的成本相差较大。因此我们应补充相关的知识量，多多了解建筑装饰装修工程中各种材料的市场行情，夯实日常装修评估的知识基础。

2、前期数据获取方式效率低

成本法测算过程中，前期工作需要获取估价对象的装饰装修工程量。对房屋装饰装修工程量的计算，往往是按照装修清单或者估价师现场测量清点的方法，测算过程中的数据也是基于价值时点所清点到的工程量。在低效率的工作方式下，难以保证清点数据的准确性。目前缺乏相应的装饰装修评估规范，若制定较规范的装饰装修工程量的标准，划分装修等级与价值的对应关系，则可以在评估过程中对各种装修材料划分类别，参照规范标准，准确有效的得出现有价值，从而提高工作效率。

五、结语

目前，房屋装饰装修评估并未有针对性的评估准则，而是参照《房地产估价规范》以及建筑工程造价等内容进行评估工作。因此在每项实际的评估业务中，应该根据实际情况具体分析，以求得到客观公正合理的评估结果。更重要的是需要建立成熟标准的规范体系，使得房屋装饰装修评估过程中操作流程更加规范，评估结果有更准确的数据支撑。