在运用收益法评估企业价值过程中，需要将企业“一拆为二”，对于经营性资产（含对应的经营性负债），运用收益法进行评估；对于非经营性资产、非经营性负债和溢余资产，与企业生产经营活动没有必然联系，企业未来收益预测也没有考虑其影响或贡献，需要对非经营性资产、非经营性负债和溢余资产单独进行评估。再将两者的评估值相加，得到被评估单位的股权价值。
为简化表述，本文将“非经营性资产、非经营性负债及溢余资产”简称为“非经营性项目”。非经营性项目的界定与识别，可能存在以下误区：
误区第十名
配套资产=非经营性资产
配套资产通常指不直接参与生产经营，但与其他生产资料相配合的资产，常见的配套资产包括职工宿舍、职工活动中心等。有观点认为，配套资产没有直接参与生产经营，因而是非经营性资产。这种观点是错误的。
不论是直接参与生产经营的资产，还是不直接参与生产经营的配套资产，判断其是否为非经营性资产的标准是相同的，即根据企业未来收益是否已直接或间接考虑了该项资产的贡献而作出判断。
以职工宿舍为例，对于生产型企业因厂区地理位置距离市中心较远，为方便职工上下班而免费提供的职工宿舍，可视为企业的一项“薪酬或福利成本”，计作经营性资产。
误区第九名
暂时闲置资产=非经营性项目
将评估基准日暂时闲置的资产全部界定为非经营性项目的做法，可能是错误的。
在同一企业的不同时期，对某项资产的配置和利用方式可能发生嬗变。如果某项资产在评估基准日及其后一定期限内系作为非经营性资产或溢余资产，但之后预计将转为生产资料使用，则该资产应认定为经营性资产，且若该资产在未利用期间客观上能独立产生收益，则应将这部分收益纳入评估范围。
只有在评估基准日及未来经营期均处于闲置状态的资产，才可确认为溢余资产。
误区第八名
忽略了不同行业或企业配置资产的差异
本质上看，单独的资产、负债本身并没有经营性和非经营性的区别，其之所以出现经营性或非经营性的区分，系缘于在具体企业中的配置和利用情况的差异。
不同行业或不同企业中，对资产负债的配置和使用情况往往存在差异，因此，同一类资产在某些行业中可能是经营性资产，而在其他行业中可能是非经营性资产。比如，对于一般的工业企业而言，投资性房地产通常是非经营性资产，但对于以经营管理持有型物业为主营业务的企业来说，投资性房地产是经营性资产。
误区第七名
根据资产的活动类别判断经营性质
有观点认为，为经营活动而准备或因经营活动而形成的资产、负债是经营性的，但为投资活动、筹资活动而准备或因投资活动、筹资活动而形成的资产、负债均是非经营性的。这种观点是片面的。
诚然，为经营活动而准备或因经营活动而形成的资产、负债通常是经营性的。但筹资活动所形成的债务资本和权益资本均不能作为非经营性项目，因为前者系作为付息负债单独进行扣除，后者是评估对象的构成内容，但筹资活动产生的应付利息、应付股利通常应界定为非经营性负债。而为投资活动而准备或因投资活动而形成的资产、负债的性质则更为复杂，应根据企业未来收益是否已直接或间接考虑资产、负债的影响进行具体分析。
因此，不能仅根据资产与筹资活动、投资活动、经营活动的关系判断资产的经营性质，更不能简单地将与筹资活动、投资活动相关的资产负债划定为非经营性质。
类似地，不能仅根据资产与主营业务收入、其他业务收入的关系判断资产的经营性质。此外，不能简单地将某一会计科目项下的所有资产均界定为非经营性资产或经营性资产，而应对会计科目项下的各明细项目进行具体分析。
误区第六名
忽略了“货币资金缺口”
衡量和计算被评估单位的溢余货币资金，系将被评估单位在评估基准日的货币资金余额，与被评估单位在评估基准日因经营所需而留存的最佳现金保有量进行对比，前者大于后者，表示被评估单位在评估基准日存在溢余货币资金，两者差额即为溢余货币资金的金额，但若前者小于后者，则表示被评估单位在评估基准日的账面货币资金无法满足基本经营周转需要，出现“货币资金缺口”。
比如，假设某企业评估基准日的货币资金为100万元，评估基准日最佳现金保有量为300万元，预测期第1年末的最佳现金保有量为400万元，忽略其他因素。那么，认为溢余货币资金为0且预测期第1年营运资金增加额为100万元的观点是错误的，该观点忽略了“货币资金缺口”的影响。正确的做法是，确认溢余货币资金为-200万元且预测期第1年营运资金增加额为100万元，或确认溢余货币资金为0且预测期第1年营运资金增加额为300万元。
误区第五名
把“为筹资或投资活动而准备的现金”
计入最佳现金保有量
假设某企业评估基准日有货币资金1000万元，经营所需的最佳现金保有量为100万元，预计预测期第1年需要偿还负债500万元，有观点认为，评估基准日该企业的溢余货币资金是400万元，这是错误的。
最佳现金保有量是指经营所需的现金保有量，而针对预测期拟进行筹资活动（主要指偿还借款）或投资活动（主要指追加投资）而准备的现金，并不包含在最佳现金保有量中。被评估单位在预测期拟进行的偿还借款和追加投资，会相应减少预测期的股权自由现金流，但并不因此减少评估基准日的溢余货币资金。
最佳现金保有量是在评估基准日这一时点基于经营活动所需的最基本留存现金，最佳现金保有量在评估基准日这一时点可视为股东的“不自由”现金；而为预测期拟进行的筹资或投资活动而准备的现金，是指评估基准日已储备、待预测期支取使用的资金，对于评估基准日而言，这部分储备的资金仍是股东“自由”支配的，待预测期实施筹资或投资活动时再作“现金流出”，如果将这部分储备的资金不作为评估基准日溢余货币资金的构成项目，即实质是在评估基准日和预测期重复计算“现金流出”。
因此，在评估基准日这一时点，为预测期拟进行的筹资或投资活动而准备的现金应包含在评估基准日的溢余货币资金中。前例中，评估基准日该企业的溢余货币资金应该是900万元。
误区第四名
非经营性资产和溢余资产合计值<非经营性负债
从资金来源与资金运用的关系上看，非经营性资产和溢余资产的资金可能来源于非经营性负债，也可能来源于经营性负债或股东投入；而非经营性负债与企业生产经营没有必然联系，企业在未来收益预测中也未考虑其影响，非经营性负债不应形成经营性资产。
因此，在通常情况下，非经营性资产和溢余资产的合计值应大于非经营性负债，当出现相反现象时，需要检查是否正确区分了资产、负债的经营性质与非经营性质。
误区第三名
以日常活动作为识别非经营性资产的标准
有观点提出，经营性资产是指可以用于企业日常活动，并产生相关经济利益流入的资产。这种观点存在一定的不足之处，因为根据会计准则的定义，日常活动是指企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的其他活动，基于该定义范畴的日常活动是形成企业利润的重要来源，但并非唯一来源，非日常活动（比如，长期股权投资和处置固定资产、无形资产等活动）也常常对企业利润产生影响，进而影响企业各种口径下的收益，日常活动范畴与企业收益口径可能不匹配。
经营性资产和非经营性资产的划分和判断，应紧扣企业预期收益口径，凡是在企业预期收益口径中已经包含其影响或贡献的资产，均应界定为经营性资产；凡是对企业预期收益不产生任何直接或间接影响的资产，应界定为非经营性资产。
在实务操作中，检验某项资产是否属于非经营性资产，可运用模拟抽离法，即在企业未来收益预测及具体的评估模型中，将某项资产模拟抽离该企业，分析抽离行为是否会未影响企业未来收益或其他评估参数，若抽离该资产对企业未来收益预测值或评估模型的相关参数不产生任何影响，则该项资产属于非经营性资产，否则为经营性资产。
误区第二名
混淆了溢余资产与经营性资产、
非经营性资产之间的逻辑关系
有观点认为，溢余资产是指超出了企业日常活动必备规模的资产，与企业收益无直接关系，包括与生产经营无关的部分非经营性资产、无效资产。该定义以日常活动的判断作为识别溢余资产的基础，不仅存在日常活动范畴与企业收益口径不匹配的问题，还混淆了溢余资产与经营性资产、非经营性资产之间的逻辑关系。
资产的经营性与非经营性是基于经营属性这一维度作出的判断，而资产的必备与溢余与否是根据配置属性这一维度作出的分析，如果对同一企业的资产同时采用这两个维度进行识别，势必存在两种维度识别结果的交叉或重叠，导致两种维度识别结果逻辑关系的混乱。因此，对溢余资产进行识别的前提，是正确认识溢余资产与经营性资产、非经营性资产的关系。
为合理识别溢余资产，应以资产经营属性为一级维度，以资产配置属性为二级维度，建立区分层次的二维分类体系。企业的所有资产首先区分为经营性资产和非经营性资产，然后再根据资产规模与企业经营规模的配置关系，将经营性资产细分为必备的经营性资产和溢余的经营性资产。必备的经营性资产是企业现时或未来持续生产经营活动所需的资产，溢余的经营性资产是指超过了企业现时或未来持续生产经营活动必备规模的资产。
对于非经营性资产，因其与企业现时及未来生产经营活动无关，在理论上难以根据资产规模与企业经营规模的配置关系将其进一步分解为必备的非经营性和溢余的非经营性资产，且非经营性资产已作单独列示和评估，再对非经营性资产进行细分已无实际意义。
因此，我们所称的溢余资产通常指溢余的经营性资产。
误区第一名
非经营性项目的界定与报表口径不匹配
对于集团型企业，对其经营性资产采用收益法进行评估时，通常按业务单元划分，并采用合并报表口径开展预测和折现，此时，若仅界定出母公司的非经营性项目，则遗漏了子公司的非经营性项目的价值，正确的做法是，应基于相同的合并报表口径，识别出合并范畴内的非经营性项目。当然，将非经营性项目的价值与经营性资产的价值相加时，应扣除少数股东所享有的非经营性项目价值。
如果选择母公司报表口径对集团型企业价值进行评估，则相应地只需识别出母公司的非经营性项目，此时，子公司的非经营性项目价值，包含在母公司所持的长期股权投资的评估值当中。
